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日志

 
 

三四线城市房价过快是竭泽而渔  

2011-01-07 00:42:09|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三四线城市房价过快是竭泽而渔

 

2011-1-7 每日经济新闻

 

    房地产市场正在发生结构性变化,这种变化可以向好的方向转变,也可以劣质化。在此关键时刻,有关方面必须改变方式,防止房地产泡沫借城市化之机向三四线城市蔓延,使中国还没有城镇化,就已经产业空心化与资产泡沫化。

   

    中国的房地产正在发生深刻的结构性变化。

 

    仅看数据,我们会对房地产新政沮丧不已,新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异,不用多久,我们就会看到房地产市场的变化,这个变化从三四线城市、从商业地产、从房地产股开始。

 

    从平均数看,中国房价整体上升,一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数,对100个城市的全样本调查数据,2010年12月,全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米,环比上涨0.9%,其中82个城市价格环比上涨,18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上,达到20596元/平方米,同比涨幅为33%。

 

    房地产在2010年的变化是三四线坚挺,买地由城市深入乡村,城市综合体方兴未艾,商业地产好于住宅地产。从好的方面解读,中国的城市化进程正在加速,房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起;从坏的角度解读,中国很可能陷入城市化进程中的房产泡沫陷阱,急剧上升的房价透支了未来的城市化后劲与城镇内需潜力。

 

    从房价收入比等数据看,二线以下的城市的房地产泡沫高于一线城市,但被绝对价格所掩盖。

 

    根据中国社科院2010年年底公布的《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%,二三线城市的泡沫开始高于一线城市:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高,泡沫成分占实际价格比例在50%以上。位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

 

    从2009、2010年开发商拿地的重心可以看出,未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈,二、三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市,包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初,公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上,而在一线城市的新增土地储备最少,占比在20%左右。

 

    从笔者看到的情况,二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观,地方政府希望开发商拿走大块土地,除了一次性土地兑现以后,还能够引入品牌,提升当地的消费层级,而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证赢利。双方一拍即合。

 

    从商业地产的价格来看,可能透支了未来数年的赢利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米,内地一些城市中心地区每平方米在3万、4万左右,深圳写字楼连涨5月,商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较,尤其是企业债相比,除了江阴等地区外,我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租,而不是为了经营,事实上,包括家乐福等大型零售企业在内,多数时间在为房东打工。

 

    轨道交通热潮,伴随着城市化的深入,很可惜,中国城市化的深入首先表现在房地产价格的提升,与房地产交易的旺盛,从事实体与经营者只能靠优惠政策与风险投资等为生。

 

    中国一线城市集聚了全国资源造就房地产价格高地,三四线城市则吸尽当地的资金才能支撑高房价。

 

    如果能够控制住虚拟经济规模,中国房地产向消费、向城市化进军的结构性变化,就会成为第二轮改革的有力推手,反之,就会成为竭泽而渔的样板,数年之后,成长中的小城镇与农村就会因为高房价而凋敝。

 

注:在安徽。

   收到短信,有朋友友谊,虽然很少见面,相濡以沫、相忘于江湖均可。

   也有可恶的诽谤。

下发一则:

记者陈宝成发表的微博(3909)这个有点意思。

 

1月6日 23:05 来自新浪微博手机版转发(2) | 收藏 | 评论(1)

 

传,时评界某女性大佬,收房地产商钱写经济评论;收新闻当事人钱写评论;曾有一次收20万,撰文。

 

1月6日 22:59 来自iPhone客户端转发(6) | 收藏 | 评论(9)

 

本人不想对号从座,严正申明如下:

本人从不拿不干净的钱,从不以文章、言论与他人交易。

信奉赚干净钱,该我的,一分钱不能少;不该我的,一分钱不要。

如果有证据,请出示。

如果点本人名发上述消息,本人将走法律程序。

如果含沙射影,只能证明存心卑劣。

 

    

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