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房价缓步下行才是福  

2011-11-12 00:26:03|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价缓步下行才是福

 

2011-11-11 南方人物周刊

 

    房地产调控政策不会放松,但现在放言底部何在为时过早。

 

    11月6日,温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示,下调房价是国家坚定的政策,绝不动摇。这是首次提出下调房价,而非稳定房价,说明我国的房价已经从稳定进入下行阶段。此语一出,让所有盼望政府放松房地产调控政策的人,大失所望。此轮中国房地产调控与经济结构转型并行,绝不会如此前大起大落,半途而废,这是民心所望。

 

    房地产经过了调控的第一阶段,成交量大幅下降。根据搜房网数据监控中心统计,2011年9-10月华东区域25城住宅成交量环比下跌0.84%,同比下跌39.14%。其中八成城市成交量下跌,超过三成城市成交量跌幅过半。成交面积环比上涨1.91%,同比下跌42.8%。其他地区大同小异,华北地区五重点城市成交量同比下跌14.2%,87.5%的城市在金九银十住宅开盘量高于前两个月,近4成的华北区域重点城市开盘量环比涨幅超过50%,华中、西南等地成交量降幅不等。

 

    第二阶段是价格坚冰松动,首先表现一线城市郊区出现全面下降,北京通州、上海嘉定等区域上涨过快楼盘回吐此前涨幅。北京通州梨园的房价已经出现实质性下降,平均降幅达23.8%-26.3%,个别房源的最高降幅甚至接近30%;其次是均价滞涨。根据国家统计局统计,9月份全国70个大中城市中,17个城市价格环比下降,29个城市持平,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比全面持平,10月末打折风从郊区偶尔吹进市中心。

 

    即使存量房去化时间上升一倍,房价不可能就此下跌50%,认为房价大跌不碍中国经济软着陆是过甚其辞。房价骤然下降,是中国经济不可承受之重,如同房价与经济同步缓慢上升,预示着长期经济景气周期的来临,泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫,才能步上健康发展的轨道,否则将力竭而亡。

 

    虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%,虽然抵押在银行房地产均在6折左右,但这并不意味着银行可以承受40%的房价跌幅,更不意味着银行可以承受抵押品价值下降40%,那意味着房价下挫50%以上,类似日本的房地产与经济崩溃也就如影随形。

 

    今年年底,地方财政与投融资平台将遭遇重压,各地隐性债务链条一触即发。北京市土地整理储备中心的数据显示,今年前10月,北京土地市场成交额827亿元,相当于去年同期的98.5%。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,截至10月31日,全市土地出让金仅约993.4亿元,同比下降21.4%。广州市国土房管局公告显示,10月,广州的土地出让金环比9月大减八成,只有14.106亿。

 

    中国经济以往主要靠投资与出口拉动,今年偏重投资,投资的背面就是进入市场获得高额溢价的土地,否则中国将成为高债务国。2010年,全国土地出让金收入2.9万亿元,相当于地方财政收入的71%,农村土地整治、城市基础设施建设、保障房建设甚至地方政府入股的高速公路、高铁都要靠出让金收益开支,10.7万亿地方债务中有2.5万亿要靠土地出让金偿还,今年7月国务院还公布要从出让金收益中提取10%作为教育资金。各地土地政策出现微调,北京市土地储备中心11月初宣布,在四季度将采取一系列积极措施,包括降低竞买保证金收取比例、放宽付款进度、减少部分地块保障房配建面积、降低一部分地块交易起始价格等。安徽、广州、南京等地也出台了相应的措施。

 

    温家宝总理强调:“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”所谓合理的价格,即指租售比、房价收入比等回到国际安全边界,房价下降是一个方案,让房价保持稳中有降的态势,提高居民收入和消费水准从而提高房租是另一种稳妥的办法。

 

    房地产调控进入临界点,如果限购范围扩大,全国范围内的房价将出现环比大幅下降。在承认房价不合理的同时,我们必须保持理性,控制房价和恢复房地产的民生属性,前提是房地产与实体经济逐步剥离,与金融业逐步剥离。

 

    无论房价涨跌,所有的人都希望中国经济保持稳定,而一旦房屋均价同比大幅下降,我们最不希望看到的一幕就会发生。再次强调,房价应该下行,但不能因为房地产此前过热就矫枉过正,用凉水急浇,而应在经济与货币可以承受的范围内、在实体与税收改革完善的同时,逐步下行。如果房地产市场立即崩盘,世界债务危机的第一个国家将不再是希腊,而是中国。

    

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