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房地产:从劣质化到均质化 从均质化到个性化  

2011-12-23 22:09:23|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房地产:从劣质化到均质化 从均质化到个性化


2011-12-23 南方人物周刊


沿着中国的大中城市走一圈,不难得出结论,这是个均质化的时代,建筑在消灭城市的个性。除了苏州、厦门、梅州等极少数城市,其他城市都在以工业时代的统一审美趣味改造自己。


我们不得不接纳千人一面的建筑,有前世,必有今生。


在很长一段时间里,中国人的生活环境包括建筑经历了一轮严峻的劣质化过程。


以中国两大城市的建筑为例,北京居民曾经生活过的四合院,符合华北平原的风土人情,但在长期的劣质化之后,硬生生被过度的人口与嘈杂的文化,改建成为大杂院。人口膨胀,到处是搭建的窝棚。


上海同样如此,民国时期,上海城市居民的标志性建筑是石库门,在长期的劣质化之后,原本曾住一户的小院子可以满满当当住进二十几户人家,此时考虑建筑特点与地方文化风貌已经不合时宜,居住在石库门内的人所需要的是基本的住房尊严,而不是多咳嗽两声都是邻里间的公共事件。


当我们用人情怀旧感掩饰曾经的住房窘迫时,在庸俗的诗意过程中,常常有意忽略无尊严时代的刻骨痛苦,忘记了排队分房的分肥猫腻,忘记了单位体制对人性的根本摧残。无论如何,均质化的住房要比没有尊严的住房好。


目前的住宅均质化还有其经济理由,这是工业低成本时代的产物。


工业化的运作流程,可以保证低成本。不同的楼盘用同一种建筑材料、家电设备,楼盘的造价将大大下降。工业时代可以保证用最低的成本解决住房问题,以保障公民的住房尊严。如美国二战之后的莱维特小镇,用统一的小别墅解决了一部分从前线归来的退伍军人的住房难题,如今参观小镇,依然会承认,当时的开发商做了一件功德无量之事。


未来中国的房地产将持续统一的产业化之路,产业化并不会导致千人一面,因为产业化可以保障基本的居住质量,可以节约能源,并不必然消除建筑个性。


日本是住宅产业化执行最好的国家。从1968年开始,日本通产省提出住宅产业化,目的是用工业化的方式生产住宅,提高建设效率的同时降低成本。此时恰好与日本制造业的升级换代、与日本的住宅更新同步。当时,日本制造商们而非开发商大力推进产业化,以排水起家的积水、以生产电器起家的松下,以及三菱重工等企业都开始投入房屋制件的生产领域。在日本提升了房屋高度之后,这些企业迅速投入,开始建高层预制件。房地产制造配套领域的成熟,保证了住宅建造的工厂制作,以及现场装配的可行性。通过产业化,以房地产的发展将日本各个制造业的发展联系在一起。


以日本奈良的大和房屋工厂,生产加工供应成套轻钢结构体系低层住宅。该厂全厂职工480人,每月可生产900套、7万平方米的住宅,这些加工好的构配件运到现场后每平方米仅需1.1个工作日就可以变成整幢住宅。同期,松下电工设在大阪的生产厨房设备的工厂,从接收客户订货到产品走下流水线只需30分钟,还可以按需定制设备,以满足消费个性。产业化保持住了城市个性,众所周知,奈良古建筑保存完善,举世知名。


奇怪的是,中国有千人一面的城市,住宅产业化却难以推进。以万科为例,在着力推进产业化的过程中,却发现住宅标准不统一,企业各自为政,工人没有经过专业培训——从房地产的艰难专业化来看,中国制造业骨子里仍是小作坊经济,而不是互相配合的大生产大制造。


更让人奇怪的是,中国的某些豪宅以高成本,建筑出了千人一面的住宅。这是平庸而堕落的审美趣味使然,规划者、设计者与居住者能够让金钱堆砌出的豪宅变成审美耻辱。曾经亲耳听到过的故事,某个建筑阴影效果因为长官喜好,愣是违背常识重新设计。


笔者几乎在每条大江边都能看到的江景房公馆,几乎没有太大的区别,高容积率的蚂蚁窝矗立在江边。奢侈品的终极目标是与普通消费品区隔,而目前许多奢侈住宅追求的是让人一眼看出价格,他们从大山里移栽大树,从火山岩粹取石材,如此大费周章,就是为了告诉大众,这里由有钱人居住,他们的品味不堪,只知炫富。


个性化的消费在多数情况下成本高昂,但国内很多奢侈品消费告诉我们,成本高昂的消费也可以泯灭个性,只要长官与居住者的审美趣味是趋同而低劣的。


等到个性张扬的一代国人成长消费主体,等到中国的制造业化成为全社会密切配合的大制造,中国的房地产才能摆脱可怕的千人一面。到那时,中国的房地产将由均质化进入个性化时代,并且是低成本、高质量的个性化。


这一过程可能需要十年之久。

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