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不要把房租上涨扯到房地产新政上  

2011-02-16 03:05:59|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不要把房租上涨扯到房地产新政上

 

2011-2-16 每日经济新闻

 

    没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。

 

    房地产新政出炉起到了立竿见影的效果,2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力,加上通胀预期叠加效果。

 

    在“新国八条”等政策影响之下,上周北京楼市无论是期房住宅、二手房,还是总成交量均下跌六成左右。其中,上周期房住宅日均成交量不足110套,成为2010年调控以来的次低点,市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功,2009年调控之后出现三个月的房地产市场低迷,最终还是一飞冲天。今天房价能否上升,取决于政策的执行力度,取决于政府能否有效地控制通胀。

 

    房价是否得到控制还没有定论,房租开始疯狂上升。根据国家统计局最新公布的数据,1月份,居住类价格同比上涨6.8%。其中,水、电、燃料价格上涨3.9%,建房及装修材料价格上涨4.3%,住房租金价格上涨7.1%。事实上,各大城市房租上涨幅度远超过统计局数字,大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安,租房群体大多收入不高,对价格变动十分敏感。

 

    房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是,房地产调控限制了房屋成交量,导致可供房减少,而刚需居高不下,此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。

 

    这一理论禁不起推敲。

 

    我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种,从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今,虽然房地产历经数次调整,但总的周期并没有改变,房地产依然处于上升通道当中,目前还是没有出现拐点。当然,笔者认为拐点在前,这是预期,与真正的拐点到来是两回事。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客,赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。

 

    在房价泡沫不断上升远远超过房租时,投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源,原因是租售比离谱,靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本,每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率,没有人会傻到出租房屋谋利,看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租获得收益的?

 

    一线城市的房价十年涨五倍,但房租上涨速度可怜。据报道,号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料:“这组数据我们要求每个新员工都要记牢的。”这组数据是,2000年到2009年,杭州租金均价从1500涨到2300,差不多10年才涨了50%。

 

    中国大城市的租售比一直在1:500以上,根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示,除老工房的租售比比较合理外,大部分物业的比值在1:500至1:700之间,靠出租要40年到60年才能收回成本,这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。

 

    很明显,房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量,而会增加捂房投资者。

 

    目前房地产新政如果能够真正抑制房价,将切断房地产作为投资品的属性,此时手握数套房的投资者只有两种选择,对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现,而另一种选择就是出租获利,房地产价格下降而租金价格上升,将使租售比逐渐恢复正常状态,当租房一年的收益大于长期定存收益时,租房就会成为首选。

 

    历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系,21世纪分析师罗寅申表示,“上海二手房市场的历史走势表明,当楼市相对火爆时,租赁占比约40%,楼市相对低迷时,租赁占比70%。”

 

    房租价格上升的真正原因在调控之外。

 

    从去年至今房租价格上升,背景是通胀压力增加,最低收入工资水平上升。1月25号人力资源保障部公布的数据指出,2010年全国各地适时调整最低工资标准,到2010年底全国30个省份调整了最低工资标准,月最低工资标准平均增长幅度为22.8%,月最低工资标准最高的上海市为1120元,小时最低工资标准最高的北京市为11元。

 

    通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由,由于我国尚未对租客有充分的保护,房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭,甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是,商品房市场走势不定,观望者增加,一些人暂时租房导致租房者有所增加。

 

    无论如何,房租上涨是有边界的,房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关,不可能火箭式窜升,而房价取决于货币泡沫,直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。

 

注:如果严厉的政策逼出空置房,房租会降,但代价是经济下行,不敢。

    现在是折衷方案,房产税温柔,上海几乎等于不收。

    CPI低于预期,市场偷欢数日。

    说权重调整没有影响,未必,基期与权重同时调整,大有影响。

  

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