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取消房屋均价数据属于“懒政”?  

2011-02-25 02:32:26|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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取消房屋均价数据属于“懒政”?

 

2011-2-21 解放日报

 

    从2011年开始,房地产统计方法与公布情况大变革。

 

    此次最大的变革是房屋销售价格采用指数方式表现;最大的亮点是53个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算,数据的准确度更高;最大的遗憾是取消房屋均价涨幅平均数,公众失去了可以与市场相比的最直观数据。

 

    从今年开始大变样的房地产统计缺失了70个大中城市的房屋均价涨幅或者降幅平均数,统计局解释是市场有此类呼声,而不同地区的价格无法对比,发布均价将引发社会误解。在个体差异较大的情况下,往往会削峰填谷,抹平个体间的差异。例如,冬季某日北京的温度是零上9度,哈尔滨的温度是零下15度,海口的温度是零上15度,3个城市的平均温度为零上3度,计算和发布这样的平均数意义就不大,而且还容易引起不必要的误读。

 

    房屋均价涨幅确实是最容易引起争议的话题,2009年的上涨1.5%就是典型案例,在统计局公布之后,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布研究报告显示,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%,为2001年以来最高水平。不同的权威数据打架,明显与公众印象不符的房价涨幅激起一片争议。

 

    改革统计方法应该以准确与科学为基础,而不能以消除争议为目标。在市场转型期,统计数据与统计方式必然转变,并且与债券、证券等各大市场密切相关,将一直成为众所关注的焦点,争议不可能消除。对于数据的争论正是推动数据的准确、科学的动力,此次房价统计方式的改进就是在争论之后征集各方意见的结果。

 

    虽然房屋均价存在统计局所说的一系列问题,但房屋均价消失后使房地产市场失去了直观温度计。

 

    从这个月开始,我们看到如下描述,2011年1月新建商品房价格指数天津环比100.9,同比106.8,与定基(即2010年)比102.4,这个数据告诉我们天津的环比与同比价格都在上升,波动率非常清楚,人们看到了全国房地产普涨的格局。但公众最关心的是究竟上升了多少,均价提升了多少,却付之阙如。

 

    有市场人士指出,与房屋销售价格平均涨幅数据一起消失的还有另一个重要指标,被看做房地产市场运行风向标的“全国房地产开发景气指数”了无踪影,商品房待售面积、房地产开发投资等分类指数,对于房地产投资具有重要价值的数据,无处可寻。

 

    不仅如此,房地产数据包括保障房仍在注水。有学者指出,上海统计局报告2010年上海市场化(除去保障房)新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米,但这是第一次发布这种口径的价格。其中“经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米(占2010年的43.6%),比上年增长15.4%”,上海2009年保障房销售面积为639万平方米,占当年住宅销售面积为21.8%,另据《中国统计年鉴2010》,2009年上海销售经适房只有0.19万平方米,即上海所谓保障房都是动拆迁安置房。“保障房”被拆迁后安置房占去大头,无助于增加房地产供应。由于没有2009年住宅销售额中市场化部分的数据,所以上海市场化新建商品住宅在2010年涨价幅度暂时是个谜,但应该大大高于15%。

 

    房屋均价存在种种弊端,但各个城市统计部门所做出的房地产均价可以与指数同时公诸于众,以供市场参考;同时在城市均价外附加更直观的办法,以在各城市选择市中心与郊区的标志性楼盘,将二手房的成交价纪录在案,如此一来,公众可以从某个楼盘价格的涨跌中直接看到楼市冷热温度,而价格如何可以通过民众的监督避免阴阳合同,既避免了均价的尴尬,也提供了直观的温度计,可谓一举两得。

 

    荷兰阿姆斯特丹王子运河两旁的房价纪录了整整350年,在美国,只要向相关机构付费,可以查到200年来各州的房价数据,统计数据承载着历史,是经济变迁、房地产市场变化的活标本,对于各市场的预期至关重要。

 

    如果北京金融街房价纪录持续数百年,如果苏州河或者外滩的房价纪录数百年,那么市场的情况一目了然,为决策者与投资者提供了最重要的参考依据,还为后来者提供了一份至关重要的历史文献。 

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