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房产税收得越少越成功是什么谬论?  

2011-05-25 01:26:54|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税收得越少越成功是什么谬论?

 

2011-5-25 东方早报

 

    住建部政策研究中心副主任秦虹认为,房产税收得越少越成功。这样的认识是有害的,也是不符合金融规律的。

 

    政府开征房产税的目的必须厘清。开征房产税,是为了寻求替代土地财政的良方,而绝不仅仅是为了抑制高价房。

 

    房产税收得越少越成功的逻辑显然与此背道而驰。沪渝两市都实行了针对高房价的差别化税率,如在上海,本市居民新购的第二套商品房,按平均房价的两倍为界,分别实行0.4%和0.6%两档税率。在重庆购买独栋商品住宅和高档住房的,按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上,分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率,本市居民购买普通住宅不征税。如果上海和重庆房产税收得少,只能说明价格高的住房卖得少,这意味着高价房的需求低,那么高价房的价格上涨的概率就小,如果高价房的价格不涨,低价房的价格上涨空间就不大。据了解,重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10%。从本质上来说,沪渝两地的房产税是对某一区间以上的高价房的惩罚性税种,既不是持有税,更不是资本利得税,与通常意义上所称的物业税意义完全不同。

 

    如此房产税埋下了严重的后遗症,房地产多了一个抑制高价的税种,却没有解决中国房地产的心腹之患。目前两市所收房产税收得可怜,虽然还未到征税周期,目前判定房产税数量为时过早。但是,两市房产税总体较少是不争的事实,地方财务风险将很快显现。

 

    即便今年两市房产税收入高达1亿,对地方财政仍然是杯水车薪,两市的土地依赖症不会因此下降。2010年,重庆国有土地使用权出让金收入完成900.3亿元,增长112.2%,上海超过1500亿。中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示,“十一五”期间,全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,上升到2010年的65.9%,这还不包括附着在房地产上的众多税费。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。但今年前4个月,北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成,北京更是大幅减少55%,至今年下半年,一些地方政府将面临无米下炊的窘境,变异的房产税却温柔无力,被加上成功的桂冠端坐一旁。

 

    不从根本上治理房地产市场,房地产市场甚至中国经济都将面临巨大风险。

 

    第一个风险是地方财政赤字与银行风险,目前一些地方政府绞尽脑汁增加投融资平台向银行融资。地方政府收入从何而来,向伤痕累累的实体企业严厉征税吗?向个人头上增加税收吗?银行表面上利率水涨船高渔翁得利,实际上却暗含了越来越大的坏帐风险,或者在房地产泡沫崩溃后引发野村证券所说的资产负债表的衰退;

 

    第二个风险是民间高利贷的风险,根据笔者的市场调研,目前民间投资资金有70%投向了房地产信托或者房地产基金,以稳获10%以上的年化收益率,但背后是房地产公司背负高额融资成本。目前中小房地产开发商信托融资成本高达20%甚至25%,而大型房地产开发商融资成本则在15%左右,如此高的融资成本加上成交量下挫,很可能引发资金链据测算,从去年开始有5000亿以上资金流入房地产信托,这些人盲目相信地产不灭神话,趁房产商资金链抽紧大发横财,一旦房地产急速下挫,将引发民间金融漩涡。

 

    房产税是政府所掌握的最重要的房地产市场做空工具。如果说限购行政色彩过于浓厚无法持久,限贷无法应对社会上四处流动的现金,那么,房产税则是能够改变投资关键预期的品种。如果房产税接近资本利得税,那么当投资收益上升时,政府可以通过房产税扼制投资收益空间;如果房产税接近物业税,那么当持有者大批捂房浪费社会资源时,政府可以提高持有税将存量房逼出市场。一个拥有收益决定权的税种,必定是资本或者货币市场的武器,这一武器被不恰当地定位,真正的房产税被莫名其妙地束之高阁,还美其名曰成果丰硕。无怪乎还有680物业的拥有者,因为他们无需支付任何持有成本,只要是前几年买的,就能够做到以房养贷。在交易时也无需缴纳更多的资本利得税。

 

    我们必须从中国税费结构调整、中央与地方财政分配、中国经济结构转型的大局上认识房产税,而不是向既得利益阶层一味绥靖,使新税种堕落成为无关痛痒的苛捐杂税。与此同时,开辟通向实体经济的融资渠道,使民间资金最大限度地参与中国经济结构转型变革,最大限度地分享中国经济发展的红利。

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