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日志

 
 

上海经济适用房变身金融期权产品  

2011-07-23 02:22:18|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海经济适用房变身金融期权产品

 

2011-7-23 每日经济新闻

 

    建设保障房有两难,一曰土地难、二曰资金难。为解决资金难题,上海住房保障体系推出共有产权房,其实质是以现代金融产品解决住房难。

 

    上海将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房,2009年底,上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点,房源销售基准价在每平方米4800元-5200元之间,有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权,还将推出“六四开”等方式。今年3月,上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法,对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定,并明确提出“共有产权”的运行机制。预计至今年年底,全市可供房源将达500万平方米、约8万套。

 

    为了缓解保障房的资金压力,上海市让保障房向期权产品靠拢,虽然不符合保障房的公益性质,却是目前相对较为公平、现实的做法。笔者反对经济适用房,主张建立廉租房与公租房体制,但站在现实的基础上,如果地方政府为了缓解资金压力不得不纳入经济适用房,共有产权房起码可以做到相对公平。

 

   这并非上海独创,国内少数地方政府曾有试点,英国早在二战后,就采用共有产权办法解决问题。

 

    政府与共有产权购房者之间形成了双重权利关系。

 

    首先,政府让度给共有产权购房者一个权利,购房者所拥有的30%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括,免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等。

 

    其次,政府再给共有产权购房者一项期权,五年后共有产权可以转让,购房者能够拥有完整产权,而不仅仅局限于使用权。但此时,政府也给自己预留了一项权利,当政府的住房保障机构拥有优先回购权,规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。

 

    在这项共有产权的金融产品中,基本可以做到风险共担、利益共享。

 

    购房者得到的收益是实实在在的打九折的收益,所获得的30%的价格比周边低廉,但购房者无法得到最大的资本溢价收益,因为他拥有的是五年内不能交易的不完整产权。购房者还失去了市场自由交易的选择权,他无法选择交易对象,在五年后只能优先出售给政府。政府在初期支付成本之后,得到的是出售30%的产权所获得的大笔现金,以及五年后优先收购30%产权的权利。

 

    所谓利益共享,主要表示在房价节节上升之时。此时,购房者与政府手中的产权的市场价都在上升,双方都获得了资本利得。购房者此时希望获得的是全部产权,将房产在市场交易收获溢价。但此时,政府住房保障部门一定会回购30%的产权,从而收获全部的市场溢价,购房者所能获得的最大资本利得就是30%的产权溢价。双方利益共享,政府所享受的蛋糕份额更大。

 

    所谓风险共担,主要表现在房价下滑时。如果房价下挫甚至房价下挫超过一成以上,加上贷款利率等,购房者不仅不能获得资本利得,还会倒贴本息。此时,政府绝不会行使优先回购权,购房者同样不愿意从政府手中购买剩余的70%产权,双方手中的产权价值都在下降,但由于产权互相箝制,只能保持原状,止亏出局的成本较高,双方共同承担亏损成本。政府起码还有房价高位时出售30%产权所获得的资本利得。上海城投置地集团董事长俞卫中说,在理想条件下,共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发,并能有3%左右的利润。

 

   严格来说,政府在出售的是房地产产权方面的期权产品,主要目的是回笼资金,加快建设,与购房者收益风险共担。一个愿打,一个愿挨,谁也别怨谁。

 

    政府不再承担低息贷款可能出现的坏帐之责,也不愿意建立诸多没有风险机制的经济适用房。近年来,上海先后三次降低共有产权房的准入门槛,人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元,人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。

 

   你是住房夹心层吗?你是刚结婚需要首次置业的人吗?请购买住房金融产品——共有产权房。这是在夹缝中生存的购房者、地方政府创意的体现,夹缝中生活也有春天。

 

注:在南昌见到李建德教授。

   一身白衣,十分整洁体面,正是上海人所谓的“老克勒”。

   在江西呆了几十年,60年的共大,最偏远的县城教书。

   祖父跟随蒋介石先生北伐,家族人生足够恢宏,成为一部历史。

 

   晚在赣江边,人流如织,见到在云南山城看到的集体舞。

   在两边高楼的印衬下,赣江如同小溪。

   逼窄的空间,是体会不到十年生死两茫茫的沧凉了。

 

   王克勤事件恶化。

   怀疑他会回到西北。

   希望有更多的民众意识到珍稀的价值。

   祝福朋友。

   周末愉快。

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