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深圳税收模式推广到全国 房价下跌可期  

2011-09-24 00:13:55|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳税收模式推广到全国 房价下跌可期

 

2011/9/24 南方人物周刊

 

    请不要再说房产税收改革没用,房产税收改革将带动房价大幅下降。

 

    深圳的二手房税费征收模式将推广到全国。所谓房产交易税的深圳模式,避开了争议极大的上海、重庆的房产税方式,转而从二手房交易税费入手。6月9日,深圳市地税局联合深圳规划国土委公布,从2011年7月11日起开始执行存量房交易评估价征税政策的消息,杜绝了阴阳合同,导致二手房交易成本提到数万元到十几万元不等。

 

    深圳二手房交易新税费政策执行后,市场效果立竿见影。据媒体调查,以“7月11日”为分水岭:在正式按评估价征税之前的6个交易日,我市二手房成交总量达到5150套,日均468.2套,成交总面积达到494972.72平方米,其中住宅成交总数为4439套,成交总面积为417851.47平方米。之后的15个交易日,二手房成交总量仅为1394套、总面积167701.43平方米,日均仅为92.9套和11180平方米;相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比,跌幅则扩大到81.1%和77%。8月份交易仍然在冰点。据深圳中原地产对样本楼盘的监测数据显示,8月份样本楼盘价格指数环比7月再降,188个样本楼盘仅四成获得成交,而已成交楼盘中出现降价的占比超过六成。

 

    深圳成为我国房地产调控的试金石,限购、限贷加上税费新政,改变了投资者的心理预期,调控可谓大获成功。

 

    根据国家统计局9月18日公布的数据,8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。与去年同月相比,70个大中城市中,二手房价格下降的城市有5个,比7月份增加了1个。仅从以上数据,可以得出房地产调控收效不大的结论,但深圳却收到了立竿见影的效果,二手房交易税费改变功不可没。

 

    据《新世纪》杂志报道,深圳模式有可能推向全国。

 

    这是中央政府与地方政府博弈后利益重新分配的结果。按照2003年的中央政策预期,“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”,但在推行过程中,遭遇地方政府与物业持有人的强烈反对。

 

    2008年4月,新的突破从二手房市场开始。当年4月,财政部、国税总局从模拟评税试点省市中,选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市,将模拟评税试点取得的成果,先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底,财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市,对二手房交易环节的契税等按评估价征收。

 

    就像一度盛传的房产加名税一样,地方政府积极性高涨。仅一年半时间,全国各省份即完成试点任务,今年7月向全国扩展,恰好与深圳二手房税收新政同步。房地产契税、营业税属于地方税收,个人所得税中40%归地方政府。当然,目前二手房税费新政预计增加的千亿元收入,无法弥补土地财政下降的不足。预计最终房地产交易20%的个人所得税的优惠会全部取消,相当于实际开征资本利得税。

 

    同时,政策双管齐下谋略填补空缺:一方面,增加契税;另一方面,取消土地供应双轨制。据《中国之声》9月中旬报道,国土资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示,土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制,即减少直至最终取消政府无偿划拨国有土地给使用单位,统一改为通过过招标、拍卖、挂牌等方式,有偿出让国有土地。

 

    增加交易税费,全面开征20%的个人所得税,如果二手房新政在全国推广,将带来房地产市场的剧烈变化:二手房的成交量可能急剧下降,带动二手房价下降,最终导致楼市观望情绪加重,深圳二手房市场的冻结现象将出现在全国各地。随着税费预期的改变,从8月份开始,北京等地已经出现二手房降价销售的现象。可以预期,今年四季度,房价将继续处于下行区间,二手房市场将难以扛过严冬。

 

    从物业税,到个人所得税的普遍征收,这是通过改变投资者预期压制房价的典型案例。在这方面,各级政府取得了空前的共识。

 

    另一些共识让人悲哀:土地财政不仅不会摧毁,还将通过取消双轨制的办法得到固化;多如牛毛的税收不会重新清理,而会通过取消优惠等办法,获得地方政府的支持。可见,根本制度改革难,可以收效的枝节改变,容易。

   

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