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日志

 
 

如何避免房地产硬着陆?  

2012-01-05 03:07:46|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何避免房地产硬着陆?

 

2012-1-5 每日经济新闻

 

    盲人骑疯马。

 

    中国经济正在测试离开房地产能跑多远。这是一项危险的试验,因为此前中国经济已经被房地产拉得风声水起,而房地产这匹马将近失控。

 

    1月4号,《人民日报》发表文章表示,中国有条件避免楼市硬着陆,这是主流媒体正式谈到避免楼市硬着陆,说明各方正在对此轮房地产调控形成共识:中国需要避免房地产大起大落,而让房地产回到消费品的轨道上来,这也是此轮房地产价格调控的主要目的。

 

    所谓避免硬着陆,即防止房价报复性反弹,也防止房地产市场崩盘。

 

    2011年的房地产调控政策主要表现在房地产市场交易量大幅下滑,房地产库存增加,消费者预期逆转。成交量下降倒逼价格下降,对广大购房者也许是福音,但由此导致的结果是2012年房地产投资量必然大幅下降,固定资产投资比率因此下降,带动GDP下降,内需也会受到一定影响,对于稳定经济不利。

 

    就宏观经济而言,房地产调控不能拖累投资增速,就金融而言,房地产调控不能出现大规模的坏帐。

 

    为应对房地产市场下行拖累实体经济,即将出台的房地产具体举措可能包括,利用保障房开工保证固定资产投资率,利用收购烂尾楼或者低价商品房保证交易量不发生雪崩,保证房地产刚性需求的延续性,一旦房地产祸延金融业,即利用资产证券化保证银行风险不扩大。在可以预期的时间内,放松刚性需求限制,继续利用高利率与高税收抑制投资需求是大概率事件。

 

    2011年国房景气指数连续下降,并在11月破百,创下28个月的新低。当年一线城市楼市总体成交量相比 2010年下降19.49%;全国主要城市楼市库存量均处在高位;北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。到2011年12月,广州商品住宅可售增加79.94万平方米,上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米,深圳商品住宅可售量增加18万平方米,北京可售量较上月基本持平。

 

    房地产投资占固定资产投资近四分之一,土地收入占地方财政的七成,2011年10月和11月房地产开发投资平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10个百分点,11月房地产开发投资同比增幅比10月下降5个百分点,成为导致11月份全社会固定资产投资下滑的重要原因,水泥、建材、钢铁等产能过剩问题也与房地产市场下滑有关。2011年,我国固定资产投资增速已经从2009年的30%回落至2011年前11个月的24.5%。如果房地产投资在2012年大幅下滑,则GDP保8将是非常艰难的任务。

 

    房地产调控需要支付成本,将由三方共同承担。

 

    首先是房地产开发商起大落,开发企业利润向平均利润回归。从帐面来看,2011年即便遭遇最严厉的调控,房地产业的利润仍非常可观。上榜的30家企业平均毛利为42.73%,较2010年提升了4.47%;平均净利率为28.91%,较2010年上升8.42%。此外,毛利率超过50%的有5家(2010年是4家),有13家毛利率达40%~50%(2010年为8家)。但这只是表面数据,明年企业负债率提高,资金缺口增加,估计有六到七成的企业会产生资金缺口,因此,明年房地产企业将继续降价销售,或者转向代工,增加周转率。

 

    另一部分则由投资者支付。投资者将面对房价估值中枢下降、资产品价格下行风险,即使房地产价格保持不变,面对5%左右的CPI,说明房地产投资在以每年5%左右的速度亏损。这还不是全部,未来中国推出房产税是大概率事件,希望通过房地产传之子孙后代的美梦可以休矣。从长期来看,房地产不是一个可靠的保值工具。

 

    最后是地方政府。中国指数研究院数据信息中心最新监测数据显示,截至2011年12月28日,全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

 

    保持成交量稳定,保证固定资产增速,是2012年房地产的两个大底。降低房地产开发企业利润,增加投资者持有成本,地方政府从土地收入转向税收,成为托住房地产的巨掌。这几年是用光财政收入、入不敷出的几年,楼市估值中枢将以温水煮青蛙的方式缓慢下降,最终通过数年的时间,估值中枢整体下行至与收入、通胀率接轨的程度。

 

注:回程路上,重温了一路的书。

    门口的野蛮人,写得啰嗦而有趣。

    中国并购高峰已到

    历史会重演,以不同方式,因为人性。

 

    最近的经济数据,PMI回暖

    如人饮水,冷暖自知

    企业家有切身感受

    对今年经济不乐观,但不极端。

 

    有时心境复杂

    温习朋友赠诗

    身是一苇飘然过,事同万象自在生

    善若上水世世传,心作良田日日耕

    本作代代耕,觉得日日耕好,取三省之意。

 

    一丁点的进步,比我们所设想得要慢得多

    看清末笔记,湖南小城中都是洋货,总以为迟早变革

    没想到百年间有如此反复

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