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房地产就是融资工具   

2012-12-18 00:42:40|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产就是融资工具

 

2012/12/17 解放日报

 

房地产作为抵押融资工具,拉长了金融杠杆,现在,房地产金融杠杆正在温州等地破灭。

 

在抵押贷款市场,一度铜、铝、钢铁等商品作为重要的抵押品,从银行贷出大量的款项。今年1211日举行的“中国有色金属行业年会”透露,目前保税区的铜库存量已经达到100万吨,比今年3月的库存量几乎翻番,并且没有下降的趋势。一位国内大型铜冶炼企业的内部管理层表示,保税区里的铜库存,用来做过融资的比例不到100%也有99%

 

与中国经济景气周期相反,国内铜进口节节上升。根据中国海关总署1121日公布的数据,中国10月精炼铜进口量为295,341吨,同比增加74% 1-10月期间,中国精炼铜进口量总计为210万吨,较去年同期下降15%。中国10月铜精矿进口量为517,097吨,同比增加10%1-10月期间,中国进口了510万吨铜精矿,较去年同期减少5.3%。中国铜进口成为左右国外大宗市场的最重要的因素。在2009年左右,国内外铜材价差存在套利空间,进口为了套利;而到了2011年、2012年进口铜主要是为了融资。平价融资而后高息贷款,获得10个点以上的利息差价。

 

除了铜之外,中国的钢贸市场今年出现资金周转困难,是因为钢价大幅下降]这一条融资链风险太高,银行开始抽资。

 

有色金属如此,任何可以充当抵押品的货物无不如此。

 

最近一期的《瞭望东方周刊》报道,温州楼价大面积跳水,处于痛苦的去杠杆化过程中。第三季度,商品房价环比下降0.8%,跌幅居全国70城市之首,主因是实体经济下行,银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏,温州人抛售存量房以应对年底资金荒,背后的因素是对房价预期大幅下挫。

 

温州炒房客通行借力打力,如文中所举的投资客的例子,2000年左右以600万元人民币买入大面积公寓,目前估值2400万元,通过此房抵押贷款1800万元再炒数套房,目前所拥有的资产共计,一套400多平方的店面房,一套300多平方的住宅,全款付清,总共价值5000多万元。以600万元的投资获得5000万元的收益,收益率高达833%。

 

炒房客买房不为自住,也不追求租金回报。温州的店面房和住宅的租售比已经严重失衡,基本在2%以内,一套价值1000万元的店面房,租金只有2万元左右。租金回报率畸低是房地产泡沫的典型症状,健康市场租金回报率在5%甚至更高,而泡沫市场只盼着房价上涨进行融资,或者转手获得资产品价差,不考虑租金回报。

 

当地业内人士认为,这是一个怪圈,温州开发商多是一些企业入股的房地产公司,将实体企业做房地产融资的平台。温州一些商人和炒房客,则习惯用房产作为自己实体企业的流动资金的融资平台。也就是说,企业用资产进行融资,无论废铜烂铁还是房地产,只要能够融到平价资金就行,而个人则通过房地产获得资金后,进入高息市场吃利差。

 

所有的资产因此具备强烈的金融属性,有色金属进口无法反映实体经济周期,只反映资金价差,只取决于银行对抵押品风险的认定;房地产也是如此,与自住、改善型需求没有关系,甚至与投资也没有关系,只与当地的资金是否紧张有关系,与资金价差有关。

 

当房地产的金融属性强到一定程度,在缺乏衍生品的情况下,房地产金融杠杆高达8倍以上,房地产市场稍有风吹草动,从金融、房地产到实体,满目疮痍在所难免。

 

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