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哪种房地产市场最危险?   

2012-12-02 23:23:58|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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哪种房地产市场最危险?

 

2012/12/1 南方人物周刊

 

中国房地产市场冰火两重天,一些城市房价在上升,而部分前期上涨过快、经济低迷、结构调整的中小城市房地产价格大幅下挫,典型的如鄂尔多斯、集宁等城市。

 

曾经有观点认为,轨道交通下的城市化将让大城市周边的中小城市成为洼地,这个观点并不准确。以轨道交通最发达的日本、法国来看,资源都集聚在东京与巴黎都市圈,商业租金最高的在城市的核心商圈,住宅价格较为坚挺的是城市周边交通便捷、上班族乐于居住的成熟社区。

 

商品房限购之初,房地产热点溢出大城市,向不限购或者限购不严的中小城市扩散。调控成为常态之后,一些前期上涨过快、产业结构不合理的中小城市显示出疲态。而北京、上海等城市的房价依然较为坚挺,尤其以资源最集中的北京论,其商业物业租金已经创出天价。据高和资本的数据,10月位于东三环的高和萃项目的最高价格已达28万元每平米,超过了此前世茂工三的24万元每平米,成为北京铺王,写字楼、商铺轮番上涨,而北京四环内几乎已经不存在新的住宅物业空间。

   

    2012年房地产形势动荡,省会城市除贵阳等少数城市外,房价相对坚挺,如杭州二手房价近期虽然下行,相比于温州、义乌等地走势稳健。最近两年GDP上升较快的地区,如湖南、湖北等地,核心城市房地产走势稳中有升。今年前10个月,一线城市一房和二房的供应面积与成交面积的比例大体分别为11.0711.16,稍稍供不应求;三房、四房分别为10.6110.43,明显供大于求。贵阳房地产市场之所以引起关注,在于投资者对于当地两个千万平方米级别的大盘心存怀疑,认为供应规模超过了当地人口与资金聚集的速度。

 

在严厉调控的限购期,开发商倾向于在三四线城市拿地,投资者转向大城市周边的中小城市,房地产价格便宜、城市化布局成为重要着眼点。

 

便宜未必能上涨。这些开发商首先忽略了三四线城市资源集聚能力不足,根据研究报告的数据,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。这些城市的发展不能够吸附房地产消费人群。

 

以邯郸为例,作为河北省三线城市,其房价也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米,目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析,按照中国人均居住面积31.6平方米,商业用房人均面积1.5平方米计算,人均建筑面积为33.1平方米,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于20111000万平方米的条件,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,在建与在售楼盘至少需要消化10年。

 

不仅如此,开发商与投资者被短暂的资金热情冲昏了头脑,忽略了产业结构调整、经济景气与房地产之间的关系。已经被当作典型案例的鄂尔多斯,当煤炭价格下降、民间借贷市场崩溃之后,房地产市场随之崩盘,不仅没有新的产业吸附当地人口,常住人口反而回速离开。一旦经济一行伴随着资金与人口双降现象,当地房地产市场便岌岌可危。其他值得关注的中小城市包括温州、义乌、东莞等城市的房地产,这些城市得市场风气之先,房价一直处于高位。但在2008年后,随着出口下降、低端制造业清理,这些地区都面临着房地产从原有的出租获利模式向中端制造业转型、厂房商铺空置率上升的阵痛中。随着经济转型的深入,货币趋于稳定,投资客的数量将逐步减少,这对于试图以旅游与养老吸引全国客户的桂林、日照等城市,可不是个好消息。

 

中国的城市化是个溢出过程,各省级大城市作为核心城市,吸引本地人口,随着房价上涨逐渐向周边轨交经过的二三线城市蔓延,最终达到平衡。前期房价上涨快、推地多、实体经济景气下行的中小城市,有一部分已经站在悬崖边。

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