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日志

 
 

土地财政快成鸡肋  

2012-03-06 23:37:56|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地财政快成鸡肋

 

2012-3-7 每日经济新闻

 

    土地收入成本如此之高,已经让土地财政无以为继。如果房地产溢价下降,实体经济下行,土地财政将成为鸡肋。

 

    根据财政部披露的预算报告,2012年国有土地使用权出让收入预计为27010.66亿元,同比可能下降18.6%,扣除征地拆迁补偿等成本性支出,净收入约为7595亿元,征地拆迁补偿等成本性支出,占地方国有土地使用权出让收入的比重约占72%。

 

    从2011年开始,土地收入成本直线上升。根据2011年预算执行情况,地方政府性基金本级收入38233.7亿元,增长13.8%。其中国有土地使用权出让收入33166.24亿元。地方政府性基金支出37485.56亿元,增长18.4%,其中国有土地使用权出让收入安排的支出32931.99亿元。但扣除征地拆迁补偿等成本性支出,2011年地方土地净收入仅为9536.27亿元,比2010年减少了6178.07亿元,成本占比约为71%。

 

    一方面是征地、拆迁、补偿成本提高,另一方面是刚性支出上升,目前土地出让收入须支付四项法定支出:自2004年起,土地出让平均纯收益不低于15%要用于农业土地开发;自2008年起,土地出让收益不低于10%的比例用于保障性住房;自2011年起,土地出让收益还要提取10%用于农田水利建设;按10%的比例计提教育资金。四项加总,土地纯收益的45%必须用于公益性、公共产品性质的刚性支出。

 

    土地收入成本如此之高,是近两年的新现象,财新网披露此前两年该项成本显著偏低,2010年、2009年这一比重分别为46%和37%。2011年以前是土地财政大年,土地溢价高,终端投资性需求旺盛,补偿成本还没有上升,谁有廉价地谁就一本万利。

 

    具体数据可以印证土地财政的丰厚。2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元,完成预算的201.9%。其中:国有土地使用权出让收入29109.94亿元,完成预算的213.2%,主要是土地供应增加、地价总体水平上升以及收入管理加强等因素所致。地方政府性基金支出30298.59亿元,完成预算的175%。其中:国有土地使用权出让收入安排的支出26975.79亿元,包括征地拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、农村基础设施建设和补助农民等支出2248.27亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、破产或改制企业土地出让收入用于安置职工支出3336.63亿元、按城市房地产管理法有关规定用于城市建设的支出7531.67亿元。2010年、2009年房地产热的最大受益者呼之欲出。

 

    土地财政是附着于房地产高溢价上的寄生体,只要房地产价格居高不下,只要能够压低补偿成本,土地财政就一本万利,相反,房地产投资属性消失,高溢价下行,而公共支出上升,土地财政空间将日益狭窄。如果商品住宅溢价下降无法弥补成本,如果房地产调控抑制投资投机性需求的基本方向不变,如果中央政府继续增加法定刚性支出项目,土地收入将成本地方财政鸡肋,食之无味,弃之可惜。

 

    现实是,土地财政仍在延续,暴力拆迁时有所闻,主要是因为依据过量土地财政的大规模投资项目已经开工,无法缩减;土地财政虽然刚性成本上升,但仍有赢利空间;附着于土地财政之上的小金库、官员寻租空间依然广阔。在城镇化的过程中,土地收入

 

    从以下数据可以看出地方投资零工巨大,地方政府性本级基金(不包含转移支付)支出与收入之比2011年为98.04%,2010年为92.9%,2009年为90.3%,收入增速下降而投资规模上升,地方政府在GDP与投资项目的压力下如坐火山口,目前难题第一是融资,第二是融资,第三还是融资。只要土地财政还能成为最重要的输血管道,征地拆迁、压低补偿价格之事就难以禁绝。

 

    土地财政重要性下降后,未来地方财政收入、投资资金从何而来?银监会关于地方政府融资平台贷款风险的监管讨论稿提出,2012年将遵循“政策不变、深化整改、审慎退出、重在增信”的总体思路,要求以缓释风险为目标,以降旧控新为重点,以现金流覆盖为抓手,继续推进平台贷款风险的监管。从银行扩大贷款规模已经不可能,可能的是,从去年开始提出的地方债、市政债、高收益债的改革,可以缓解部分资金压力。

 

    最重要的是,地方拆迁征地后进行的投资项目必须成为未来的有力税基,成为当地经济的发展支柱,地方做一些形象工程、面子工程,没有税基还得贴钱,这样的项目工程会成为压在地方政府头顶的大山,有再多的地也难以为继。

 

注:许多事

    尽在时空隧道。

    有投资北亚的朋友再提北亚

    言语中对文章有同情之了解

    非常理解,维权不易

    但就事论事

    没有刻薄或者不尊重。

    退市,越早越好,否则利益如一团乱麻。

 

    相信同类总能互相牵引

    千山不是阻隔

    理念同,能找到平静的探讨方式

    没有谩骂,没有歇斯底里,没有杜绝一切证据的洗脑

    赵高可以指鹿为马,但民众皆知

    有理,说理就是

    相信总有清楚的头脑,与值得尊敬的灵魂

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