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为什么北京写字楼租金飙涨全球第一?   

2012-07-28 00:30:42|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为什么北京写字楼租金飙涨全球第一?

 

2012/7/28 南方人物周刊

 

宏观经济下行,写字楼租金本应下降,但国内却反其道而行之,经济下行,租金狂升。

 

据戴德梁行的数据,2011年北京是全球租金开支上涨最快的市场,也是全球租金上涨最快的市场。2010年,北京写字楼租金2010年在全球排名第73位,2011年就上升到第35位。2011年是北京写字楼租金的转折点,第三季度超越上海成为大陆最昂贵的写字楼市场,第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增涨73%,成为整个亚洲租金仅次于香港和东京的写字楼市场。

 

上涨没有到头,截至今年第二季度,北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米288.55元,同比2011年飙升了近50%,空置率则持续下降到2.45%。两年时间,北京甲级写字楼租金上升85%,戴德梁行研究部预测,未来5年,全球租金水平会继续上升,北京将成为未来五年内租金水平升幅最高的商业区,预计北京甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位,在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

 

按照常理,我们应该为北京写字楼租金价格的上涨鼓掌。租金上涨,空置率下降,说明北京租用写字楼的商业企业赢利情况不错,能够承受得起一年40%左右的租金涨幅;而空置率下降,说明实体经济兴旺,有越来越多的企业愿意到北京寻求机会。

 

情况并不如此乐观,租金上升并不能证明实体经济好转。

 

2011年以来,由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应量,带动整体市场租金飙涨,一些以IT业、制造业为主的企业,承受不住租赁成本的压力,纷纷撤出核心商圈,转向非核心商圈,其中包括不少知名企业,比如,英特尔离开了北京嘉里中心,甲骨文和路透社在上地有一定办公面积,奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时,刻意回避CBD等传统商圈,向着通州、大望京、石景山等区域扩散,中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见,租金上涨有天花板,一旦突破天花板威胁到企业生存,只能胜利大逃亡。

 

租金上升是资源集聚的结果。想想北京的房价为什么贵得那么离谱?因为北京是全国人民的北京,所有的省都在北京开设窗口,所有发财致富的人们都想到首善之区长见识、寻找机会——诸如卖地卖矿发财的县长、村长、企业主们,试图在北京寻找机会的无数北漂、大专院校毕业生们,还有想在北京向全国寻找投资机会的实体企业、金融机构,他们都在竭尽全力在北京购房,贡献自己的购买能力,从某种程度上说,北京价格是特殊价格,是全国投资者乃至全球投资者对中国的梦想溢价。

 

两年过去了,笔者还记得一个开发商说的话。在一个会议上,他感慨自己在北京的楼盘多灾多难,正待开盘出现限购政策,限购前后购买者数量下降了60%,说明在北京买房的起码有一半属于限购范围的外地人。由此可见,中国三十年的财富堆积在少数几个城市,这些城市的房价、租价不涨才怪。

 

另一方面,央企国企整幢购断商业楼宇之后,不投向市场,导致了北京可购出租的物业紧张。2010年,仲量联行表示,2009年上半年,外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占比例从2005年达到的近60%下降到10%以下,而大陆投资者在同一时期所占比例为70%。国内投资者中主要分为三种:中央直属企业、国内保险公司和其他政府基金。其中央企完成的交易额占一半左右。尽管北京的写字楼物业市场供应量很大,但一旦为央企收购之后,通常为央企自用或者再行租赁,该物业不会很快投入市场,助推了写字楼价格。

 

央企容易得到贷款,资产规模庞大,对资金成本不太敏感,因此在经济下行期北京写字楼价格并不会下行,而在通胀上升期,租金价格大幅上升。因此,北京等地写字楼租金并不能完全反映市场的涨跌情况,只有当央企国企对资金成本敏感,商业物业能够全部推向市场追求租金回报率时,我们才能知道真正的市场价格。

 

租金大幅上升是内部通胀的典型反映,住宅租金上升导致年轻人生活成本上升,写字楼租金上升导致公司租金成本上升,融资成本与租金成本是卡住公司脖子的两把箝子。实体下行,租金狂飙,如果出现企业向外围市场大逃亡,香港式的产业空心化也就曲指可待了。

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