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炒房客在温州完了   

2012-08-17 22:52:41|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炒房客在温州完了

 

2012/8/17 南方人物周刊

 

炒房客在温州玩了,而不是温州炒房客完了。

 

如果房价不反弹20%到30%,将有大批的炒房客死在温州的房地产沙滩上。

 

据《第一财经日报》报道,温州新建商品房比最高价时下跌30%到40%,加上融资成本,80%以上的炒房一族已经资不抵债,成为“负翁”一族。

 

一切源于金融杠杆的紧缩。

 

以该报道为例,设定炒房客的融资比例为70%,30%为自有本金,同时融资比率为较为乐观的年息10%。根据收益率公式计算,炒房客购买的房产以23%为临界点,当房价下跌23%,炒房客手中的资产即为负资产,资不抵债。换句话说,就算用较为乐观的数据估算,当房价下跌20%到30%这个敏感区间时,在2010年、2011年高位接盘的炒房者在此区间会成为负翁。

 

此轮房价下跌,以此前房地产泡沫最大、金融杠杆最长、实体经济降温最快的城市,房价下降最为明显。温州房价大幅下降。根据国家统计局的数据,20125月温州市新建商品住房价格指数同比为84.9,二手房价格指数同比为82.9,成为全国70个大中城市中房价下降幅度最大的城市。《华夏时报》调研的情况远比统计局公布的数据更为严峻!以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例,2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米,而现在拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米也出不了手,甚至有喊出3.8万元/平方米的案例。再如温州下辖的瑞安县,2011年的房价曾“破四(万)冲五(万)”,号称全国房价最高的县,如今房价普遍下跌了1万元/平方米以上。

 

温州与鄂尔多斯的情况较为相似。目前,鄂尔多斯正在重演上世纪90年代初房地产泡沫崩溃的一幕,当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪,当此前房地产泡沫被冠之以鬼城的称号。

 

根据鄂尔多斯市政府的数据,截至20124月底,全市商品房销售面积约150万平方米,销售额106亿元,均价仍高达每平米7000元。但这是注水的数据,《南方周末》调查显示,成交商品房主要集中在两种形式:一是过去已认购但因手续不全未签订商品房买卖合同,现在补签合同,占销售总量的62%;另一种则是开发企业以房抵债,占销售总量的29%。真正的市场成交量不足10%。鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期,截至20124月底,全市324个房地产续建项目,复工率不到四成。计划新建的49个项目,只有7个开工,开工率14.3%。全市房地产市场完成投资10.4亿元,同比下降83.4%

 

因为无法找到温州住宅房产详尽的官方数据,我们以同处浙江省、泡沫同样较高的杭州房地产市场数据类比。中国房地产数据研究院的数据显示,今年6月,杭州商品住宅新开盘 8 个,商品住宅供求比为 0.8,其中供应面积88 万平方米,环比上升16%,同比下降-8%;成交面积 110 万平方米,环比上升45%,同比上升236%。成交均价 14,196 /平方米,环比上升12%,同比下降21%

 

上述数据非常奇特,成交量大幅上升,而同比价格大幅下降——这只有两个可能:或者是成交价格被有意压低,或者是此前泡沫太大,此次成交量反弹以刚性需求为主。可以肯定的是,如果成交量大幅反弹的势头得以延续,那么成交价总有一天会反弹到原位。

 

从目前的价位反弹到原点,房屋同比价格得上涨21%,如果回到2010年前期购房时的收益预期,房价就得上升40%以上,这是做梦,除非政府彻底放弃房地产调控,鼓励购房。

 

炒房客祸不单行,坏消息接踵而来。813日,《上海证券报》报道,相关渠道的消息显示,可能跨城市联网实施限购。目前的限购政策在40几个城市实行,住建部在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网,这将为跨城市“联网限购”提供技术支持。未来跨区域的投资投机性购房将面临限制。即便其他城市有资金,也不可能进行跨区域大规模炒作住宅地产,房地产再无“奇兵”。

 

另据《经济参考报》报道,在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上,近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训,从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点,提供技术储备。一旦房产税大规模开征,炒房客将遭遇当头痛击,资金紧缩与房产税两大绳索勒住脖子,炒房客走投无路。

 

虽然房地产市场有反弹,虽然商业地产租金在上升,所有这些好消息都无法阻挡一个最明确的预期,住宅地产炒作时代结束。

 

别炒温州的房了,所有与温州相似的地方,泡沫高,实体痛苦,都不行。

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