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国税总局对房产税态度太暧昧   

2012-09-07 23:57:07|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国税总局对房产税态度太暧昧

 

2012/9/7 南方人物周刊

 

8月的最后一天,国税总局对于房产税作出公开说明。

 

其要点有三:第一,房产税扩容方案及细化的征收标准、办法尚未最终确定;第二,房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为,但作用有限;第三,决定房价的是供求关系,调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。

 

如此暧昧的回复不会让争论消失,反而会让争论更趋激烈。很显然,国税总局不愿意单独面对巨大的压力,而希望把相关部门拉进这场关键性的改革之中。但从国税总局对房产税的回复来看,存在着认识不清的地方。

 

国税总局认为,房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为,但是作用有限。不知道国税总局认为的“一定程度”到底是多大程度?是依据什么标准得出的结论?房地产市场作为主要的投资市场,遵从资本与货币市场的规律,投资者对风险与收益的考量是决定市场冷热的主要因素,供求关系退居次要地位。

 

房产税在多大程度上抑制房地产市场,语焉不详。从目前已经推出房产税试点的上海与重庆看,可以说效果确定并不算大,由于房地产政府较多,叠加于市场,很难做出总体的精确评估。不过,我们可以从其他市场得出相反的推论。

 

据上海税务部门公布的数据,包括商业、办公楼和住宅在内,今年一季度收得房产税30.6亿元,上半年房产税税收入达67.3亿元,2011年上半年上海房产税收入约51亿元,全年税额约73.6亿元,相对于20111500亿元左右的土地收入可谓九牛一毛。同时,征收和范围也较为狭窄,2011年度全市应缴纳房产税的个人住房近2万套。截至2011年底,已有16283套住房的纳税人按规定缴纳了2011年度的房产税。今年一季度,上海已经对24433套住房完成了房产税征免认定;其中应征收房产税的住房有4419套,占比约18.1%。上海房产税并非普通意义上的物业税,而是惩罚增量投资,对存量房不计征,并且征税税率较低,仅为0.6%。不过,从上海的住宅成交看,以刚性需求为主,说明房产税对投资性的增量需求具有一定的抑制作用。

 

重庆房产税主要针对高端住宅,今年1月,重庆市政府主要官员表态:重庆房产税改革试点近一年来,在政策推进和征收手段上均达到了预期效果,97%的缴税率收效令人满意。从去年的数据看,房产税实施后,重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%,部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。去年128日至1130日,重庆主城区高档商品住房成交70万平方米,占商品住房成交量的6.8%,同比下降4.1%

 

重庆与上海的房产税并非广泛的持有环节的物业税,而是针对特定住宅供应的惩罚性税收,从重庆、上海的房产税轻易地得出房产税无效的结论是轻率的,这无异于剪去虎爪、将老虎关入铁笼而后嘲笑老虎的威力。

 

房地产市场遵从供求关系是个假象。正因为供求关系论肆虐房地产市场,各方才有了推卸责任的借口,开发商认为供地过少,供地者认为开发商囤地、待价而沽。正因为土地、房产价格节节攀升,收益率上升,开发商才会囤地捂盘,供地者才会采用饥饿疗法,有了6年以上可供开发的土地还要继续囤地,只能说土地已经变成最好的套现投资品种。

 

2008年年底,房地产市场供在于求,但到2009年二季度后,房地产市场反弹,到下半年就出现了供不应求的局面,主要原因是入市者增加,当房地产市场投资收益上升到20%以上,没有抑制政策,投资者判断入市的风险将远远小于投资收益,面对相对确定的房地产投资市场,投资者的行为趋于一致,大量资金入市。如果住建部、国土资源部、国税总局继续抱着供求关系的老黄历不放,恐怕中国的房地产调控就会走入歧途。

 

当然,有的经济区域有了物业税,房价照样节节上升,比如次贷危机前的美国、中国的香港地区,在房地产价格中,物业税并非惟一的变量,货币政策与物业税双管齐下,才能收到效果。事实上,在房价大体稳定的经济体,既有负责任的央行,也有明确的、公平的物业税,如德国、加拿大。

 

国税总局并不是不明白——国税总局指出由于住房兼具消费和投资的双重属性,因而在扩围的同时,将在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求,对基本住房需求的部分予以一定税收优惠——之所以揣着明白装糊涂,是因为兹事体大,遭遇的反弹力度大,并且一些地方财政岌岌可危。这时候,向社会公开信息,稳妥推进改革是最好的办法,而不是搅混水,让预期更加混乱。

 

房产税与土地财政孰优孰劣无需多说,很难想像一个全球第二大的经济体,地方政府远离正常的税收体系,依赖卖地为生。

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