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为什么杭州地价还在涨?   

2012-10-23 00:41:51|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为什么杭州地价还在涨?

 

2012/10/23 每日经济新闻

 

全国房地产市场出现分化局面,鄂尔多斯、温州等地遇冷,而杭州等地继续高温。

 

根据中国房地产数据研究院公布的最新数据,9月份,杭州公告土地23幅,土地面积46万平方米,环比分别下降-63%-55%,但价格大幅上升,土地成交楼板价每平方米3327元,环比上升176%,同比上升125%。从今年6月开始,杭州的公告土地成交价大幅上升,从6月的不到1000上涨到目前的3000多。

 

为了抑制地价,近日杭州国土局下发的《关于贯彻国土资电发【201287号文件有关事宜的通知》明确提出:“对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到49%时,将调整竞价方式,即锁定地价,‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积。”早在719日,国土资源部就曾下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称,市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式,制定出让方案和现场预案。

 

部分业内人士对这一办法能否奏效抱持怀疑态度。北京等城市已经试点超过一年,只有地方政府把土地底价抬高,就能有效地降低土地溢价率。

 

房地产市场与企业分化势不可挡:一些实体经济下行、资源集聚能力不强、资金与人员外流的城市,房价大幅下挫,甚至到达50%以上,依然乏人问津,乐观估计,五年之内都缓不过劲来,悲观估计恢复市场得十年以上。而另一些城市,从今年二季度开始,房地产成交量、价格开始出现强劲反弹势头,其趋势延续至今,不得不出台救火举措。

 

房地产企业同样如此,链家地产的统计数据显示,保利、碧桂园、富力、恒大、华润置地、金地、龙湖、世茂、万科、中海10家一线房企今年前三季度的拿地金额大约931亿元。仅第三季度这10家房企的拿地金额就达到了近572亿元,超过前三季度的一半。《中国证券报》披露,万科、保利、金地等公布了销售业绩的20家大型房企,9月份单月合计销售额为658亿元,环比上涨了10%;今年前9个月,这些房企累计销售业绩达到了5284.5亿元,较2011年同期的4889亿元上涨了8.1%。从二季度开始,这些龙头房企在土地市场上发力。仅108日一天,就有万科、金融街、保利、首开股份四家公司公告拿地。保利地产及其联合体在4天内斥资超过140亿元大量圈地,其中包括上海徐汇滨江地王和长沙地王。与此相反的是,荣安地产、中华企业、沿海家园等企业,纷纷出售旗下资产回笼资金,以求度过难关。

 

分化的市场源于经济冷热不同,资源集聚力的不同,未来将呈现强者愈强、弱者愈弱的格局。

 

虽然温州经济下行,但浙江省积聚的财富、人力仍然在向省会城市寻找发泄口。同样是中国房地产数据研究院的数据,9月杭州的商品房供求比为0.82,成交均价为每平方米14690元。各大城市的供求比紧张,成交量上升,预示了未来房价难以下行,即使是最糟糕的城市,成交量与价格也在企稳反弹的过程中。

 

这说明,目前国内的房地产市场,资源集聚能力、财富与人才的集聚能力重要性仍然处于最重要的位置,投资者依据经济发展、资源与轨道交通等前提条件购买房产,房地产热度从中心城市向二线、三线城市逐步扩散。以往资源短期集聚的城市,随着发展后劲衰退,或者经济暂时处于停滞状态,房地产市场明显出现下行态势。

 

房地产企业处于循环之中,品牌企业随着房地产市场回暖,现金回流加快逢低吸纳土地,为未来的进一步发展预留充足空间,这是强者的良性循环,无怪乎,一年来万科股票重受投行推崇。而弱势小企业或者负债率高的企业,资金回流速度慢,产品得不到认可,成本控制不力,无法逢低吸纳土地,陷入弱者的恶性循环。

 

杭州地价涨,北京地价涨,而温州等地暂时落入低谷,贵州等地还在吸引开发商。本轮房地产调整的分化,可以看出中国经济未来的大致趋势。

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