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日志

 
 

海南与鄂尔多斯大不同  

2013-01-08 02:52:54|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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海南与鄂尔多斯大不同

 

2013/1/8 每日经济新闻

 

海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板,鄂尔多斯是第二个样板。

 

两个市场环境不同,崩盘原因大不相同:鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果,金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散,后继无力;海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进,如果此次再次崩盘,则说明中国最具吸引力的悠闲与旅游地产无法吸引到足够的资金,中国剩余资金有了其他去向。

 

目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻,煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产市场的两根稻草。

 

根据2010年第六次全国人口普查公报,鄂尔多斯常住人口约194.07万,本地户籍人口160万左右。鄂尔多斯没有能力聚集外地人口长期留驻,房地产市场95%以上的购房者是本地人,外地人的消费力几乎可以忽略不计。2011年后,外地人口大量逃离,据鄂尔多斯官方数据,2011年末全市常住人口130万人,比年初减少了3万人。而据高和资本的调研,当地人口外流可能更加严重,仅仅东胜区去年就走了10万人。

 

外地人无意长住鄂尔多斯,却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告,大量民间资金进入房地产市场。人民银行鄂尔多斯支行的数据显示,2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔,总金额为9851.13亿元,同比增长86.61%50.52%。鄂尔多斯人热衷于房地产投资,无奈投资时更大:从20062010年,房屋销售面积增加了2.24倍左右,但房屋的新开工面积则增长了3.8倍左右。没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集,一旦实际借贷利率上升,房地产市场的崩溃就是必然的。

 

与鄂尔多斯最大的不同,海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年,华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现,基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上,且基本上入住率都低于30%。来自岛外的需求中,外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求占到主流。

 

海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年427日,上海易居发布“2011中国住宅房价收入比排行榜”,2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位,其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同,海南本地经济以旅游、房地产为主,本民居民收入近几年虽然上升较快,由于基数较低仍处于全国中位以后,海南房地产价格却快速窜升,可与京沪试比高。

 

外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、悠闲之用,说明本地居民收入无法左右海南房地产价格,全国剩余流动资金量、以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。

 

海南的情况与美国的佛罗里达颇为类似,两地气候、产业、旅游核心区域地理环境较为相似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式,如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示,“国际旅游岛建成了是什么样子?我设想了一下,如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国(海南)改革发展研究院院长迟福林等人都持相似的意见,海南的国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标竿之一,海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标竿

 

海南房地产如果再次崩溃,以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响,他们追求的是必要物质之外的悠闲享受,但开发企业将遭受致命打击。投资量过大负债过高,融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据,未来35年,海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米,根据官方统计数据,2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算,目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是,如果保持2011年外地7万户左右每户100平米人以上的购买力,海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择:或者抑制房地产投资热潮,或者吸引更多的外地人口到海南买房。

 

打个比方,鄂尔多斯如同刚发现黄金的加里福尼亚,掏金者蜂拥导致房价短期大涨,如果当地没有发展起实业,黄金挖完或者黄金不值钱,房地产市场会留下一地鸡毛;海南的房地产是富裕起来的群体追求悠闲所用,如果这批富裕群体有了更好的选择、海南当地治安环境不佳、或者富裕群体遭受货币紧缩之痛,海南的房地产难免崩溃。

 

鄂尔多斯是较易崩溃的房地产市场类型,而海南则会跟随经济景气定期扩张与紧缩。

 

注:快递企业是否该交份子钱

邮政局说了不算,其集运动员与裁判员于一身

快递公司说了不算,专家说了也不算

程序正义是前提

以合规合法的程序作为依据

是否要交,哪些企业交,该交多少,原因何在,何种用途,由谁监管

都是程序正义的必经过程

找个理由就收钱,干脆全民捐助

中国不是野蛮国家,是对法治心向往之、必欲求之的国家

 

*周事件同样如此

管理之道要程序、要申辩

动辄以敌对势力吓唬人有损智商

貌似公允却不让人说话的拉偏架无济于事

扣大帽子离文革近离理性的公民社会远

民众在学习、政府在学习

学习管理之道、平和博弈之道,

不管什么观点

以证据与逻辑服人、程序合法合规最重要

大众追求平静如水的幸福

       公权力的保护如空气无形,却无处不在,才是至善

       晚上与诸多朋友见面
       看来,国人对西班牙的房产、葡萄园颇感兴趣
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