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严介和冒进造城  

2013-02-20 16:32:42|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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严介和冒进造城

 

2013/2/20 每日经济新闻

 

严介和正在成为中国造城运动中的急先锋,太平洋建设担任85%的基础工程项目。

 

这是新一轮造城运动中的典型案例。

 

严介和的太平洋建设使用的是支付回购模式,基建转移支付的实质是拉长金融杠杆,政府没有资金进行大规模基建,通过帐期的方式使用公司的资金,然后分步偿还。这一方式的关键是未来政府能否足额支付资金,如果新城建设非常成功、政府守信用,支付回购的模式就是花未来的钱为今天所用,集中力量办大事。如果政府没有足够的资金,新城建设失败,那么所谓的新城就会成为一座座的鬼城,比鄂尔多斯模式还不如,鄂尔多斯起码还通过煤炭积累起了第一桶金。

   

    新城者建设者气吞山河,在6个月内推平700座山,中国历史上从未有过如此大规模的造城运动。据《21世纪经济报道》称,太平洋建设在兰州新区承建的基础道路,业主是兰州城投,政府先支付资金总额的25%,剩余75%由太平洋垫付,待项目交工验收后,由政府逐年回购。太平洋建设完成兰州新区85%的基建工程,其余15%由两家省属国有企业完成。

 

这是可疑的规划,其野心超过了经济实力。

   

    兰州并非富裕之地,115日,兰州市第十五届人大三次会议数据显示,2012年,兰州市地区性财政收入完成406亿元,增长16%。公共财政预算收入完成103.73亿元,增长19.93%2012年兰州市公共财政预算支出202.28亿元,增长15.57%。而严介和的总投资达到220亿,相当于整个兰州地区财政收入的一半以上。如果按照严介和一度说过的400亿元计,那么,兰州地区一年的财政收入都得贡献给太平洋建设,传说中的中东资金会支撑严介和的公司吗?悬。

 

兰州房地产市场已经透支未来。兰州在三线城市中,在西部城市中,属于房价较高的地区。中心城区房价在每平方米8000元以上,与居民收入不成比例。201012月,中国社科院发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010~2011)》,显示兰州房价以53.4%的泡沫排名全国第六。

 

泡沫摇摇欲坠,从去年开始,兰州房价开始疲软,延续至今。据中国指数研究院发布20131月份百城住宅价格指数报告,全国100个城市中64个环比上涨,35个环比下跌,兰州居下跌之列,环比跌幅为1.48%,新建住宅样本平均价格为6790/m2,比去年12月份6892/m2下跌了102元,在西北省会城市中,兰州房价跌幅最大。2013年兰州将推47个楼盘,未来形势不容乐观。确实,兰州地型狭长,人口过度集聚,但不可忽视的是,拟议中要进入兰州市区的当地人口,大部分处于相对贫穷的境地。

 

按照《中国经济周刊》报道,已出现延迟支付货款的症兆。据合同规定,地方政府向太平洋建设“缓期付款”资金,是他们与供应商的十几甚至20倍,目前“政府跟太平洋建设的履约率差不多达到60%,我们跟下线(原料供应商)履约率已达到85%”,政府的履约率能够得到保障吗?一切都在未定之天。

 

严介和对兰州新区给予高度评价,兰州新城将是一座结合“美国拉斯韦加斯”和“欧洲威尼斯”两者的奇迹之城,是中国在城镇化过程中的科学规划、合理发展的创造性思维的结晶。

 

事实上,美国的城市扩张是自由衍生的结果,当大量人口、资金进入该地区后,得风气之先的房地产开发商开始大张旗鼓开发房地产,购房者与工厂越多,城市延展空间越大。当新城聚集起一定的人口后,居民开始投票,决定是否设立新镇政府或者市政府,税收、公共服务如何安排。如果碧桂、恒大等开发商愿意在兰州大规模投资,说明他们看好该座城市未来的发展前景,一旦投资失误,由开发商自负赢亏,政府与纳税人不牵涉其中。这是市场化的自由城市诞生法。

 

硅谷开发之初,前期规划非常详尽,但究竟能否达到高科技地区的目标,要看当地能否吸引到风投、科学家、工程师、创业者、大学等等,相对来说,基建反而处于比较不重要的位置。

 

中国与西方不同,在城镇化过程中政府意志起到醒目的主导作用,加上严介和等心怀壮志者推波助澜,以及看中低价地的开发商的圈地冲动,形成了人为催熟的城市。这个方式适用于中国,但这一方式必须划定边界,即城市化远超当地纳税人的负担,足以让城市财政破产,而地下高利贷横行的时候,这样的城市化必须喊停。

 

注:此地气候冷,昼夜温差大

       大家乱穿衣服,短袖到棉袄都有

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大致了解美国城市扩张的情况

市场主导,政府规划

甚至政府完全不管,休斯敦就是如此

        明天去实地看新城
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