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美国式限购  

2013-02-21 15:42:39|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国式限购

 

2013/2/21 南方人物周刊

 

美国警惕房地产复苏出现新泡沫。

 

又想让房地产复苏,又想防止泡沫,实现一箭双雕的办法是在贷款上在做文章。

 

美国的房地产明确复苏,119日公布的11月凯斯席勒20座城市房价指数虽然微跌0.1%,但经过季节调整后,环比上涨0.6%,同比上涨5.5%,是自20068月以来单月的最大涨幅。11月份,美国20座城市中有19座城市房价同比上涨,仅纽约市房价同比下滑。

 

无论是新房还是二手房交易价格,都处于明确的上升通道,笔者接触的房产中介对房地产复苏充满信心,主要原因是首次购买新建房的刚性需求在此次复苏中占据了主导地位,说明购房者预期改变,对就业前景谨慎乐观。

 

为了鼓励房地产市场走出泥潭,美联储把实际利率维持在零利率水准,美国房地产贷款利率较低,据美国房地产专业网站zillow的数据,美国三十年期按揭贷款利率从2011年的4.8%左右,下降到217日的3.5%左右,从2013年年初开始,按揭利率略有回升,仍处于低位。截止217日的一周,三十年期按揭贷款为3.69%,十五年期为2.91%。此前201211月的3.31%低谷,为上世纪70年代以来最低。

 

人们有理由担心,房地产复苏会带来数年后的泡沫与坏帐,为了避免重蹈覆辙,从2008年金融危机以后,按揭贷款标准收紧,贷款打分制逐渐严格,以往以房地产扶持低收入者甚至无收入者的做法一去不复返。

 

贷款审核将越来越严,管理者试图以严厉的审查增强房贷信用。

 

今年1月,美国消费者金融保护局(CFPB)出台新规,收紧个人抵押贷款市场的贷款标准,这些变动将于2014年开始执行。简易贷款减少,提供详细信息的贷款增加,那些希望借到廉价资金进行投资的富裕者,必须提供详细的财务文件,包括报税单、工资单以及银行对账单等,这对于以往合法避税者是个打击。放贷者将承担更大的责任,如果放贷方没有核验借款人的收入或资产,将被禁止发放贷款,如果发放个人无本金贷款造成坏帐,放贷机构将承担审核不力的责任。有越来越多的人利用廉价房贷投机,根据CoreLogic的数据,在2012年前10个月中,无本金贷款大概占到个人抵押贷款的14%。富裕借款人经常选择此类月供数额较低的方式,以将他们的储蓄投资他处。或者得到一大笔贷款后用于他处。

 

从明年开始,贷款人承担的利率将增加。放贷机构必须根据贷款的“指数指导利率”来批准借款人的贷款,即放贷机构从该笔贷款获得的利润加上该笔贷款挂钩的利率指数。《华尔街日报》表示,某笔浮动利率抵押贷款的利润为2.25%,而其挂钩的一年期银行间同业拆借利率的水平目前为0.82%,那么指数指导利率便为3.07%。由于此类利率通常都比贷款的初始利率高,一些贷款申请人将会发现,根据新规定他们有资格获得的贷款的数额更小了,而成本更高了。随着房地产市场的复苏,监管者开始单独提高房贷利率。

 

面对复苏的市场,美国金融监管当局保持足够的警惕,他们试图在低利率时代,通过严格的资格审核增强贷款信用,防止出现次贷危机式的信用崩盘。

 

美国的信用管理手段有些类似于中国的限购,当然,美国不会用户籍制度进行限购,而会通过工资单、税单等审核还款能力,如此一来,无收入阶层当然被摒弃在购房者之外,低收入阶层通过抵押贷款寅吃卯粮提前过上幸福生活的概率也大大降低。

 

在低利率环境下,通过信用审核、贷款利率控制房地产市场温度,这是房地产调控的第三条道路。在中国部分已经实行,如将提高首付比例,如单独提高房地产市场利率,但有些恐怕几十年内都无法实行,如通过信用控制房贷风险,关键在于中国的税单与工资单,并不反映真正的收入,家庭消费也未必反映真正的支出——闷声发大财,谁也不知道有多少钱。

 

中国有中国式的方式,如提高首付比例与房贷利率,如反腐,如征收资本利得税,所有这些方法都不是金融办法,而是旨在减少收入差距、促进财产公平的社会手段。

 

房地产在中国不仅是房地产,还是实体经济、收入差距、结构失衡的象征。

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