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拆迁补偿天堂与地狱之别  

2013-03-15 02:14:52|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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拆迁补偿天堂与地狱之别

 

2013/3/15 南方人物周刊

 

大拆大建的时代,拆迁补偿注定是个长期难题。

 

丽江市长和良辉在今年两会上提出,修建大理到丽江高速公路碰到两个拆迁户漫天要价,一户评估价46万要价200万,另一户评估价72万要价720户。他建议,出台专门的征地拆迁管理法律,以国家法律的形式明确关系,明晰权责利弊,明定征地拆迁的保障救济措施和机制,一方面保障失地农民、被拆迁群众的权益,另一方面保证关系国计民生的重要基础设施和重大民生工程得以顺利实施,为经济社会快速发展提供坚强法律保障。表面上,这是合理诉求,但基层政府希望用强制力加快基建的愿望,也呼之欲出。

 

两户居民的漫天要价,并不能证明目前的补偿机制是合理的,并且由于缺乏准确的定价机制,我们也无法证明这两户“钉子户”确实是在漫天要价。但在拆迁过程中,成本越来越高也是事实。国务院发展研究中心副部长刘守英测算的数据显示,从2007年到2011年,全国土地出让收入中,用于征地和拆迁的比重已经达到41%,靠征地来推进城镇化的成本非常高。

 

只有两条路可走,或者放弃政府主导的基建与城镇化模式,或者建立新的更为高效、公平的定价机制,考虑到目前我国经济政府主导的模式纹丝不动,后者将成为主要的改革路径。

 

拆迁户要高价的根据是,享受经济发展的红利,享受级差地租。既然没有准确的定价标准,某些人就将未来十年甚至几十年的可能最高收益一次性折现。

 

目前的拆迁补偿效率与公平双失。

 

拆迁补偿的不合理与户籍制度的不合理密切相关,随着城市化的进程,大城市周边地区的被拆迁户一夜暴富的不乏其人。2010年年初,广东最大旧改项目——深圳大冲旧村改造项目村民物业签约启动,首日签约213户。据估计,此次改造项目将造就多个亿元户和400户千万富翁家庭。为应对高房价,大多数原村民不要现金补偿,而选择物业补偿。即使如此,也有村民表示补偿太低,不愿签约。

 

随着广东中山小榄镇等村镇的亿元村官纷纷曝光,除了政府与开发商之外,大城市的级差地租究竟由谁分享,水落石出:当地的强势人物,拥有当地土地与户籍的人士,成为级差地租的主要分享者。级差地租越高的地方,获利越厚。如北京、上海等城市的近郊家庭,往往成为大规模拆迁的获利者,甚至成为当地豪车等市场的购买主力。风闻拆迁之声,村民纷纷盖窝棚、搭假山,目的就是为了提高补偿报价。

 

不难理解大城市居民拆迁容易获得高额补偿,因为这些土地、房产日后的升值潜力高。问题在于,为什么级差地租通过户籍、村官,进入了有当地户籍、在当地拥有权力人士之手。从本质上来说,这并不是对拥有创造力、提升当地经济潜力的人的正当回报,而是巴菲特所说的“子宫红利”,幸运出生在当地,就能获得财富,这是所有财富分配中最不公平的分配方式。

 

改变“子宫红利”的惟一办法,是加快改革户籍制度与土地制度,让为社会作出贡献的人,让正直的纳税人,让有眼光的投资家,拥有部分级差地租,这些人将带动当地经济更快发展,使未来资产增值前景更加稳健、更加光明。为平抑过高收益,可以通过二次分配如资本利得税、遗产税等,恢复社会相对的财富公平,让下一代继续拥有创富的激情。

 

在拆迁过程中损失最大的三大群体,一是偏远地区的被拆迁户。他们的土地价值低,从云南、四川等省的调研来看,偏远地区的土地价格只有大城市周边的几十分之一,甚至几百分之一,土地被拆迁时,级差地租未能体现,只能按照农作物的收成折算;二是从其他地区到城市创业的群体,这些人只能成为级差地租享受者的买单一族;三是城市中听话的平民一族,他们博弈能力差或者较为厚道,获得的租金相对较少。

 

目前的土地补偿金向大中小城市逐级倾斜,鼓励拥有户籍者不创业而得厚利,这样的激励机制导致人们蜂拥追逐土地溢价,多户籍、假离婚等突破底线、突破人伦的匪夷所思的手段,层出不穷。

 

建立准确的定价机制因此成为关键因素。在局部地区突破户籍限制,推进房地产交易过程中的资本利得税,城镇化过程由市场根据商业前景、人流与资金流,按照效率最高原则,推进城镇化,尽可能减少拆迁范围,当大规模拆迁开始时,当地级差地租开始上升,被拆者可以获得较高的溢价。

 

即使如此,拆迁户仍然漫天要价怎么办?简单,制订多数规则,举行社区投票公决,通不过,不拆就是。

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