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国内一线城市高房价计算方法是否错了?   

2013-03-04 01:35:21|  分类: 楼市真相 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内一线城市高房价计算方法是否错了?

 

2013/3/4 解放日报

 

中心城市高房价存在结构性差异。

 

根据独立经济学家杜猛先生的研究,全国房价十年上涨143%,一线城市的广州、北京、上海,十年来房价的涨幅分别为261%365%500%。克而瑞分析师马祺先生随后发表一篇更正文章,指出,杜猛在计算时,统计口径不一致,2003年的数据源于国家统计局,而2012年的数据则来自各城市交易中心。一般而言,交易中心的数据会高于国家统计局,从这个角度来说,杜的增长结果被人为的抬升了。

 

统一按照国家统计局的数据计算,2003年上海商品房销售均价为5118/平,以此为基准至2012年,上海房价10年间,上涨幅度为174.71%。广州、北京、深圳分别为212.58%259.35%213.09%,对比原有数据均有大幅的下降。其中广州下降48%左右,北京下降106%左右,深圳较为接近,下降19.91%,上海最离谱,下降325%左右。

 

各个不同的计算方式是合适的,直接决定了数据的真实性,以及对于房地产泡沫程度的判断。

 

马祺先生认为,统计局数字与居民感受的差异,大部分是由10年来成交结构变化而导致的结果,也就是说,城市越扩越大,郊区变成城区,供应比例上升,导致整体均价上升没有那么快,这是供应结构变化的结果,因此,马祺先生含蓄地表示,“仅从技术及研究而言,统计局的数据并未失真”。

 

不失真的数据要还原两大指标,一是城市房地产均价,二是同一区域甚至同一楼盘的实际上涨速度,以防房价“被平均”而降低。

 

如果说统计局的数据反映的是扩大后的城市的均价,那么个别楼盘的特定价格则反映房地产的涨速。统计局的数据可以让人了解城市的扩张速度,以及购房地域结构的变化。引马祺先生所举的上海案例,2003年,上海全市商品房成交面积,市中心的黄浦、长宁、普陀、徐汇,其成交面积占全市成交面积的比例,分别为2.39%4.63%7.08%2.99%。到2013年相对偏远的宝山、嘉定占比则从原先的6.18%3.97%,上升为11.44%14.66%。这说明,上海的住房结构在发生变化,城市扩张后人口不断向郊区疏散,北京同样如此,6环附近的郊县大兴、通县等,成为热土。

 

这样的统计不够全面,不能说明原有市中心的房价到底上涨多少,忽略了级差地租,导致指数出现偏差,与购房者的感受不符。

 

朱宁先生曾经引用一个简单模型作出分析,以证明偏差之大,可以高达数倍。假设2000年北京三环内新房房价平均为每平米5000元,三环至五环间平均为每平米3000元,五环之外之间房价平均为每平米1000元。2012年,三环内新房房价为每平米20000元,三环到五环之间每平米30000元,五环之外的房价平均为每平米10000元。如果新建房分布地域不变,三环之内占50%,三环到五环之间占40%,五环之外占10%2000年北京的平均房价是3800元/平米(5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1),2012年北京的房价是38000元/平米(50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1)。十二年间,房价上涨了900%。如果新建房区域发生重大变化,2012年五环外的新房占据了新房总量的50%,三环到五环之间占据了40%,三环之内只占10%2012年的北京房价就是每平米22000元,十二年间,房价仅上涨了340%

 

为了弥补缺陷,从2006年开始在芝加哥商品交易所交易的标准普尔凯斯—希勒房价指数(S&P/Case-Schiller Home Price Index,CSI),该指数于由Karl CaserRobert Shiller研发,并于1987年发布。通过20座美国大城市的房价,反映总体变化趋势,其中既有新房,也有二手房,而后加权计算。凯斯与席勒,对于同类房屋的重复销售给予特别重视。假设同一个城市的经典楼盘,在不同时期价格的波动,更能反映当地市场的真实变化。

 

比如上海核心地段的世茂滨江楼盘,2001年一期开盘时单价为每平米1100016000元,到2012年报价在7万元到8万元之间,11年时间上涨了7倍左右,这可以视为中心城区核心楼盘的价格提供现实参考。

 

房地产市场需要更完备的数据,以城市均价反映城市普通收入者的承受力,反映房地产泡沫程度;以核心区域价格与经典楼盘价格,反映货币泡沫与高收入阶层的情况;以新建房与二手房价,反映市场投资情况。只有拥有这些详尽的指标,才能全面反映房地产市场的现状,并且通过科学的加权,形成中国的房地产指数市场。

 

人有好恶,利益各有不同,但面对市场,我们只有一个选择,那就是冷静与客观。我们越想了解真相,就越要冷静,尊重专业与科学。

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