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日志

 
 

重新审视4万亿与房地产政策  

2013-03-08 03:13:20|  分类: 宏观趋势 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重新审视4万亿与房地产政策

 

2013/3/8 每日经济新闻

 

    对于任何政策的评价,必须回到历史中,而后抽离历史进行深刻反省。

 

房地产越调越涨,这是没有证据的空话。我们不知道房地产如果不调控的话,价格到底会怎么样,房地产市场是多种因素共同造成的结果,而不是从AB的简单线性联系。

 

中国城镇化进程造成几亿农民进城,形成了城市中源源不断的改善性需求,这为房地产价格的上涨提供了充足的弹药,如同在灶膛中塞满了柴火。从2009年底开始的新一轮房地产调控,在各个一线城市首套房房贷占据了主导地位,说明目前这一轮房价上涨,在一线城市主要由刚需和改善型需求为主。而热点的二线城市,主要集中在环境较好、较适合人居的地区,说明投资性需求转移到了旅游、养老等市场中。

 

嘲笑每个房地产调控政策,并不能说明嘲笑者的明智。奇特的是,每次房地产调控就会遭遇短暂的经济紧缩,使稳定经济成为重中之重,因此,从sars到次贷危机,调控的无疾而终,使房地产在宏观经济、在金融领域的重要性日益突显。2009年金融危机正酣,笔者所到之处,无论是水泥行业、还是机械工程行业,企业家问得最多的就是,政府什么时候大规模投资基建,房地产市场何时好转。有意思的是,大规模基建与房地产市场往往同起同落,地方政府基建资金与房地产市场税费、土地收益密切相关。

 

有一些因果关系已经理论与实践验证,如成倍增长的货币必然推动房价的上升,过于宽松的货币将造成资产泡沫。此处所指的货币不仅指中国央行的广义货币,也指追逐资产泡沫而来的全球货币。

 

我国广义货币发行量近百万亿元,而在货币、资产价格初起之时,对于全球热钱缺乏警觉,甚至把全球资金的聚集视为对中国经济充满信心的表现,海外的热钱、对海外的购房者缺乏制约措施。为了推动房地产市场化,对于房地产的过度投资同样欢迎,事实上,目前所看到的拥有几十套房的房叔房姐们,大都是房地产泡沫中期、资源价格上涨、东部沿海地区级差地租高涨时,聚敛的结果。很难想像,目前面临资本利得税、房产税的预期,还有投资者将大笔的资金投入房地产市场,相反,对于敏感的投资者而言,现在是见好就收、最佳的套现时机,而不是最佳的投资时机。

 

也许我们可以指责,为什么泡沫初起之时不推出房产税,为什么泡沫初起之时不用限购的方法控制过度投机,我们只能说,当时多数人昧于房地产泡沫的后果,而垂涎于房地产泡沫初起时的收益,面对巨大的房地产红利——投资者获利,地方政府解决财政难题、基建投资有了来源,而利益集团把房地产当作了与股市比列的重要生财工具——所以,除了半夜鸡叫式的预言家们,谁又会真正对房地产市场大动干戈呢?改革是原有经济发展方式红利收到尽头的选择,房地产市场同样如此,红利超过成本,就会延续原有的发展方式,只有成本反超红利,真正的改革才能出台。

 

事后的指责总是轻易,但不应遮蔽应有的反省。

如同2008年推出的4万亿,事后争论不休,但2008年三季度,看着年轻的农民工朋友背着背包打道回府,人数达到上千万,看到沿海的出口中小企业大规模倒闭,恐慌不可避免。现在出口企业日子仍然不好过,但服务业、消费、城镇化投资在逐步替代出口。

 

事后进行反思,我们必须要看到,当时的宏观经济学家大都预测能力低下,2008年上半年全球资本市场风声鹤唳,对于经济的预测不仅莺歌燕舞,甚至把过热当作主要风险。必须承认,我们不太懂资本市场与宏观经济的关系,不太懂美国金融衍生品的威力,而在金融危机祸延中国后,我们只能在恐慌中,以高强度的刺激药进行自救。不只是某个人、某个部门,而是所有的人都要回归原位进行反思,而后历练自己的技艺,确定政府的边界与市场的规则。

 

当然,上述技术反省并不能让我们无视以下重要的事实:无论是房地产市场还是商品市场,在宽松的货币政策下,加上市场信用的缺失推波助澜,使利益集团获得厚利,并极尽全力阻止某些公平的税收政策的出台。4万亿以前是这样,4万亿以后是这样;在房地产市场是这样,在股票市场也是这样。未来,还会有更激烈的博弈。

 

从这个角度说,改革的决心重于改革的技巧,而改革的技巧,有助于改革的蓝图成为现实。

 

注:两会上,有意思的争议出现在企业家之间

张近东先生提出,电商征税

迟早会征的,等待行业壮大之后

现在征,断了电商之路,商业、物流革命无法出现

 

抨击vie结构

相当于断了民企海外上市之路

互联网、教育,优秀民企大都在海外

因为内部不消化

现在阻断这些企业的生路

损人不利己的建议,何必

不必着急,民企内部上不了市,海外遭遇狙击

风投去年度过了灰暗的一年

张先生虽然同时活跃在线上线下,骨子里似乎恨电商

不公平的环境,应该通过商人的共同努力达成公平

踹对方一脚,不会让市场更公平

 

晚上回家,高速公路公告牌上闪着红字

霾黄色预警,谨慎驾驶

车灯下,空气里蒙着一层雾气

这就是有最好的高速公路

城市有漂亮的灯光工程

但灯光总是不够亮,公路老要封闭的原因

高速却效率低下?是的

对未来保持平常心

一步步慢慢来,从饱暖,到解脱禁锢,到尊重生命与人性


提前一天,祝各位朋友周末愉快

春暖花开,是时候踏春了

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