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房地产高烧 城镇化疾行  

2013-08-22 18:02:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产高烧 城镇化疾行

 

2013/8/22 南方人物周刊

 

房地产高热不退,说明中国经济结构失衡还在延续,并且日益恶化。房地产,而不是股市,才是中国经济的温度计。

 

国家统计局公布的数据显示,770个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有4个,持平的城市有4个,上涨的城市有62个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。房地产价格加上房地产投资,以及一二线城市高涨的地价,中国整体仍处于房地产火箭般的上涨周期。

 

中国经济结构严重失衡,过热的房地产加剧了失衡,失衡又导致房地产大到不能倒。

 

近日,北京大学汇丰商学院通过研究,对官方统计的房价纠偏,在2000年至2011年间,中国实际的CPI数据应该比官方数据高1%,中国的实际GDP比官方数据减少8%-12%,规模大概为1万亿美元。据中国统计局数据,在2000年至2011年间,中国私房总体价格上涨了8.14%,城市地区仅上涨5.99%。而根据第三方数据,从2000年一季度到2010年一季度,中国城市房价名义价值上涨近3倍。房地产价格的上涨,形成了铁板一块的土地利益集团、房地产投资集团、围绕房地产的相关利益集团。

 

此时房地产市场大幅下挫,就是斩断中国经济最后一根重要引擎。没有谁敢轻易阻断房地产市场的上涨,如果提高利率、收紧信贷,6月钱荒的前车之鉴就在眼前,钱荒一出资本市场崩溃,神州处处是鄂尔多斯与温州。再说,大规模提高利率根本没有用,在地球村时代,外部资金可以通过虚假贸易等手段进入内地市场,追逐汇差与利差。56月份贸易额大幅上升,正是拜外部热钱与追求退税的造假者所赐。中国国内提升利率,刚好给了套利者以可趁之机。

 

我们不能低估富裕人群的房地产购买力,他们不受利率调控的影响。有业内人士提出我国房地产现金购房率为25%,在房地产政策出台前后的敏感期,现金购房率可以达到60%以上。

 

这一数据在大洋彼岸得到了印证。美国高盛近日报告,通过成交套数和成交金额计算,估算的现金交易占全部房屋销售的比重。相对于危机前的几年,现金交易的占比已经上升了约30个百分点。美国使用抵押贷款买房的比例断下降,危机前只有20%的购房者是“全现金”购买的,现在上升到60%,这是史无前例的数据,说明有一股购买力手持现金四处窥伺市场。2012年,来自中国内地的投资者在美国房地产总投资为123亿美元,占所有外国投资的18%,今年年初部分专做中国客的经纪人表示,有70%的中国购房客全现金购买。对于这些购房客而言,只要房地产可以在为未来保值的投资标的,房贷利率是涨是跌对他们来说,毫无影响。

 

房地产是金融的润滑剂,在市场失信几乎到了寸步难行之时,幸亏有房地产,房地产是银行最有保障、最认可的抵押品,直接间接与房地产相关的抵押品在90%以上,没有房地产就不可能有中国的抵押贷款,也就不可能有地上地下蓬勃的金融业。

 

有人提出,可以用直接融资、资产证券化的方式解决金融过于依赖房地产的难题,这种倒果为因的说法是可笑的,直接融资并不能解决失信的难题。中国股票市场因为信用缺失,形如僵尸市场,由于不相信其他品种,信托业最大的资产来源仍然是房地产。交易者之间普遍不信任的市场,只有房地产尤其是在核心城市重点区位的房地产,受到所有人的信任。房地产价格有多高,从一个侧面说明中国的失信成本有多高。除了房地产,没有其他大宗投资品可以吸纳如此之多的民间资金为政府主导的城镇化所用。

 

房地产大规模调控是不现实,也是不可能的,不仅牵涉到经济结构调整,信用根基的建立,还牵涉到土地改革与分税制的再次改革,积重难返。

 

未来最好的前景,是通过房地产推动城镇化,最坏的情况,是房地产在移民大潮、借贷潮之后突然崩溃。有一点是肯定的,以目前的经济发展结构,没有房地产,就没有城镇化。

 

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