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房地产泡沫由民资夯实   

2013-09-18 05:15:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产泡沫由民资夯实

 

2013/9/18 每日经济新闻

 

愚蠢的限购政策撤出后,新的房地产政策逐渐浮出水面。这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产,截断房地产的金融风险传染链条。

 

第一个表现是提高房贷门槛与利率。《成都商报》报道,近日,成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛,首套房贷款利率普遍上浮了5%15%,二套房贷款利率的上浮幅度,最高幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择,笔者在三亚等地调查的结果是,这些地方虽然不对外地客限购,但是早在两年前,无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款,只能以现金购买,开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。

 

房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量,负债率过高,上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房,房价稍有下挫,从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东,一堆烂帐与烂尾楼堆积在银行角落里,只能破产、剥离了事。而现在,三亚房价依然高企,与当地居民的平均收入完全不匹配,但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧,主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房,不管房价高低,这些富裕的持有人我自岿然不动,不会进行大规模抛售,把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。

 

第二个表现是开发商的融资渠道发生变化,以往银行的开发贷是主要来源,而后支撑高地价的是购房者的现金,理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品,最终,要过度到房地产投资信托基金(REITs)。

 

17日,《中国证券报》披露从权威人士处获悉,随着房地产调控长效机制建立,房地产融资政策有可能放宽。其中,有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门,开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

 

REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,投资者拥有发行收益凭证,REITs可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理,较为规范有稳定利润来源的REITs也可以上市,是一种可进可退的民间资金投资方式,其中最重要的是,房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行,将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款,有一部分质量并不差,因此,可以通过资产证券化的方式推向投资市场,如此一来,银行真的可以前程无忧了。

 

不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎,更谨慎的是股票市场,涉房再融资证监会四处未批一单。按照此前国务院有关规定,房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为,必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序,在提交再融资申请后,“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具,“无囤房和违规销售”的审核和证明材料由住建部开具,如此高的门槛进行股市再融资,几乎是不可想像的。

 

民间拥有的巨量房产,最终有部分通过养老由金融机构进行回购,定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。发改委和民政部官员就《意见》进行了积极的正面解读,指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用,对民间资本进入养老服务业释放了利好消息;另一方面也明确了政府的兜底责任。如果试点成功的话,对于解决老年人的养老资金问题,盘活已有房屋资源,扩大保险公司业务都有积极意义。事实上,以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权、返租定价,稍有不适,就会衍变为廉价夺取房屋产权的行为。

 

房地产政策最难改变的就是分税制后的中央与地方税收责权利清理,以及土地政策,如果以目前的做实市场思路,事实上是财富转移、真金白银大腾挪的思路,最困难的土地、税收清理暂且靠后。谁说只有李嘉诚懂得资产大挪移,内地的金融机构、决策部门不差分毫。

 

注:半夜奔驰于沪杭线上

车不多,天上圆月,清冷

疲累,周遭疯狂如梦寐

只要有手,温暖相牵

即使梦里,即使沮丧,嘴边还是有笑痕

 

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