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房地产调控困守笼中   

2013-10-25 13:14:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控困守笼中

 

2013/10/25 南方人物周刊

 

房地产调控有两个基本的长效手段,一是房产税,二是房贷利率。如果推出这两项举措,房产调控可以一步到位。

 

推出包括存量房的房产税,将遭遇严厉指责,把房地产当作主要标的投资者,以及以土地财政为源头活水的地方政府。提高房贷利率已在进行之中,温水煮青蛙式的微调尚未触痛以刚性需求为主的投资者,一二线城市的房价还在大幅上升。

 

房产税注定无法在短期内成为主要地方税种,土地财政的惯性非常强大,急刹车的后果难以预料。地方债之所以没有崩盘,银行的不良率还能维持在低位,社保金之所以还能够腾挪,房地产功不可没。我国以房地产作为主要金融杠杆的历史阶段尚未结束,如果地方政府没有上万亿的土地收入,后果可想而知。

 

根据易居研究院的数据,土地收入在地方财政收入中所占比重在波动中稳步上升,从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%10年内涨了一倍之多,几乎占据了地方财政收入一半的来源。

 

房地产以及附加税收,是政府现金套现之源。2012年,地方房地产税收总收入为10128亿元,比2011年上升了23.2%,是2001年的20倍。当年土地土地出让金收入2.69万亿元,同比下降15%,却依然占地方财政总收入的31%,比2011年降低了7个百分点,还是处于历史较高位。

 

近两年实体经济欠佳,房地产显示扛鼎本色。据链家地产市场研究部1017日发布报告统计,截至20131016日,一线城市出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米,较2012年同期上涨28%,成交金额为3533亿元,同比上涨207%。其中,住宅类土地的规划建筑面积合计为1843万平方米,同比增长108%。而中国指数研究院的数据是,今年前三季度,全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元,比去年同期的12435亿元,同比增加近70%。在出让金收入排名前十名的城市中,深圳的同比涨幅最大,达到475%

 

目前的房产税如虎入笼,毫无作用。

 

今年前三季度上海土地收入1568亿元,相比而言,去年上海2012年税收收入总额约1.04万亿元,全年房产税收入约为92.5亿元(包括商业与住宅物业),占比约0.8%2011年这一比例约为0.7%。这样的房产税收入想要填补土地财政的漏洞,无异于痴人说梦。

 

房产税数量小,而征收成本高,而税收专家告知笔者,为了征收符合纳税条件的住宅房产税,不得不再三发通告,甚至要派人几次上门征收,“征的那点税还不够闹心的”。

 

据重庆市公布的数据,2011年该市应税住房为8791套,而2012年新增应税房源只有2236套。重庆市地税部门人士此前向媒体披露,重庆第一年共征收个人住房房产税近1亿元,约占重庆地方财政收入的比例仅为0.3%,相对于重庆市级千亿左右的负债是九牛一毛。

 

重庆豪宅销量下降明显,于是,房产税这只老虎继续被剪须磨爪。应对房价上升,重庆调整房产税起征点,根据重庆国土资源和房屋管理局公布的信息,2012年房产税起征点从2011年的9941/平方米,提高至12152/平方米,上调了2200;2013年上调至12799/平方米,较2012年微调了627元。

 

房产税推向市场,主要的作用是成为制度建设的漂亮摆设,要等到中央、地方分税制进行根本性的二次调整后,等到地方政府退出投资市场、不再依赖土地财政后,房产税这只老虎才能显现本来面目。

 

要强调的是,即使如此,房产税仍然有必要推出,房产税代表着对地方政府自主、二次分税制改革的期许。

 

提高房贷利率抑制房价的政策,空间有限。在企业与地方政府高负债经营的背景下,在人民币汇率节节上升国际资金套利的背景下,人民币不可能大幅加息,只能单向提升房贷利率,逼出民间真金白银投入房地产,目前民间资金量大,房地产价格预期没变,房贷利率小幅上升不会阻碍房价上涨。

 

改变悄然发生。房地产融资银行大门被关上,后窗被打开,房地产基金、信托等社会融资渠道会十分畅通,房地产融资风险从银行逐步转向市场投资者。如果市场利率长期维持在15%以上的高水位,相信房地产金融市场的风险在一两年内就会水落石出。

 

两项房地产调控的基本政策,如同两只笼中虎,房产税这只笼中虎总有一天会破笼而出,前提是政府回归公共管理与服务本位。

 

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