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杭州房价会重蹈温州覆辙吗?  

2014-05-30 05:16:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州房价会重蹈温州覆辙吗?

 

2014/5/30 每日经济新闻

 

杭州房价不会重蹈温州房价覆辙。

 

杭州房价下跌趋势明显,风险上升。518日,国家统计局公布全国70个大中城市数据,4月共有8个城市的新建商品住宅价格环比下跌,其中有4个在浙江省,杭州降幅最大,下降0.7%,金华下降0.4%,宁波下降0.2%,温州下降0.1%。根据搜房网杭州市全市范围内的数据,今年4月杭州房价为18046/㎡,同比上涨8.07%,环比下降0.578%。

 

笔者更看重二手房数据,因其反映了同一品质商业住宅的楼盘在不同时间段的市场准确估价,是美国希勒房地产指数的主要计算方法。51日,克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布20144月“中住288指数”,其中的二手房指数为1100.9点,较上月上升12.0点,环比上涨1.10%,涨幅较上月缩小了0.05个百分点,同比上涨9.15%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势,只是涨幅有所收窄,说明房价、供需处于胶着阶段。从去年11月开始,杭州二手房价格指数分别为1039.21057.81072.31088.11107.31116.3,环比分别上升18.614.515.819.29,到4月二手房价格增速突然下行到1位数,此前均大幅上升,4月份是个转折点。

 

杭州是浙江省会,是浙江省内当之无愧的核心城市,加上人文荟萃,浙江先富起来的一族乐意定居于西子湖畔,省内非杭州籍富豪驱赶杭州本市居民远离西湖沿线的现象,这与温州无法吸纳本省移民的情况不可同日而语,就此而言,杭州的房价反映的是浙江富裕群体的资金配置状况,比只能吸纳本地人口的小城市,风险要小得多。

 

但杭州的人口增速已经过了洪峰期,人口增速有所放缓。

 

2000年,杭州常住人口为687.87万人,到2010年第6次人口普查,十年共增加182.17万人达到870.04万人,共增长26.48%,年均增长2.38%。另据《2013年杭州市国民经济和社会发展统计公报》,到2013年末,杭州全市常住人口884.4万人,比上年末增加4.2万人,相比以往每年常住人口18.2万的上升,有大幅下降。考虑到2001年杭州市所属余杭、萧山两县并为杭州市的两个区,增加了杭州市区人口,但对杭州市全境人口没有影响。上述人口数据可以较为准确地反映杭州全境的人口增长状况。

 

不仅人口增长过了洪峰期,居民的收入存款也过了增速的最高峰。2013年年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6408.59亿元,比上年末增长5.2%  据抽样调查,全年市区城镇居民人均总收入41842元,剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入37511元,增长10.1%,扣除价格上涨因素后,实际增长7.4%,人均生活消费性支出22800元,比上年增长0.7%。此前的2012年年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6089.98亿元,比上年末增长9.8%。我们来看浙江依靠外向型制造业经济增长最快的时期,2003年年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额1589.96亿元,比上年增长20.8%,其中城镇居民本外币储蓄存款余额1307.96亿元,比上年增长20.9%。 而到2008年年末,城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元,比上年末增长31.8%。收入与储蓄大幅增长,房价也就水涨船高。

 

杭州房价反映了杭州经济、人口、储蓄与消费的增长趋势,从长周期来看,两者是吻合的,而现在,制造业转型艰难与实际融资成本上升,都带来了房地产市场的逆转。但无论如何,作为省会城市,资源聚集的杭州房价是浙江省内最坚硬的冰块,不那么容易融化。但相比国内其他大城市,由于对地方财政对土地依赖度较高、制造业转型较为困难、此前房价过高等因素,作为典型的转型城市,杭州的房价将大幅动荡。

 

近日,有消息称,从522日开始,如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将无法实现网签。杭州与其以隐性的方式动用粗糙的市场手段救市,还不如直接放松限购、加强监管,以市场手段与明确的监管,给杭州房地产市场一个清晰的未来。

 

注:还是喜欢苏州

柔软的江南水乡,白墙黑瓦,传出丝弦声

跟一帮朋友说说笑笑,在街边走过

一抬头,与路边用点心的路人招呼

好象许久前就见过

很少有城市,还留有千年前的印迹,有桃花笑春风

很多事情,在小巷中,一笑而过

居民还是这样生活,洗衣做饭,扬声招呼

平静的幸福,祝朋友们端午快乐

 

闵先生说,今年至今,只有三个行业有利润:电子、LED、光伏。其他行业情况,自行想像。

 

2014/5/30 叶檀市场:

新闻1529日,中国欧盟商会和罗兰贝格管理咨询公司发布《商业信心调查2014》,欧洲公司在中国的财务表现已进一步下滑,去年欧盟商会会员企业由于市场准入和监管障碍错失了价值约213亿欧元的营业额,市场未好转。

点评:利润预期进一步下滑,商会希望中国法治与行政得到更大力度的改革。公平的市场环境是改革重点,这一点期盼,中外不会有区别。

 

新闻2:据 Bloomberg News, 由于对各国央行采取刺激经济增长又不引起通胀的处理信心,全球债市同漲,进一步压缩债券的收益率。Bloomberg 的全球发达国家债券指数(Bloomberg Global Developed Sovereign Bond Index) 低至1.28%。美联储选用的用来显示通胀的个人消费量指数在过去两年一直低于2%,这正是美联储的目标。而希腊,爱尔兰,葡萄牙,和西班牙的债券平均收益率昨天也跌至2.13%

点评:资金挤入债市,尤其是高信用评级债券价格大涨,有观点认为欧洲正代替美国进行量化宽松政策。中国债市价格远高于股市,投资者依然相信政府刚性兑付。

 

新闻3528日,中国金融期货交易所董事长张慎峰称,未来中金所将尽快上市中证500、上证50等指数期货产品,完善国债期货产品体系,积极筹备股指期权。

点评:当天听了半场论坛,国债期货、形成国债收益率市场化曲线才是重点,否则,中国的债券市场、衍生品市场均无法定价,将有更多的机构投资者进入国债期货市场。

 

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