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银行成为房东不得了   

2014-08-12 05:20:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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银行成为房东不得了

 

2014/8/12 每日经济新闻

 

银行按揭贷款贷成房东,房地产作为最有保障的金融抵押品,正在发生信用裂缝。

 

21世纪经济报道》披露,今年五六月末,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。此前曾有媒体报道称,在民间金融高度发达的温州,截至20137月末,各类“弃房”案例595例,按揭贷款不良余额为41277万元。其中,因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例;因经营困难无法偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。

 

没有证据显示房地产按揭贷款、抵押贷款“弃房”普遍蔓延,直到今日,房地产依然是风险较小、收益较高的贷款品种。但在房地产抵押品上出现了一道信用裂缝,如果房地产市场继续下行,这道裂缝将越来越宽,最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。

 

经过压力测试的银行是审慎的,房地产抵押估值50%的放贷率,理论上可以承受房地产价格下跌50%,因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%,风险也不会传导到银行。这些人现在应该到温州等地实地考察,才会明白大跌50%意味着崩盘,此时银行手中握有大量物业却无成交,相当于一文不值。银行成为房东,拥有帐面资产却无现金可用,将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期,地方商业银行排队等待上市,如果银行成为最重要的房东,中国的股票市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。

 

不要对人性存有幻想,认为中国人爱房爱到会不顾一切偿还贷款获得房产,那是二十年前刚需主导时代的事,投资者有自己的投资逻辑。既然国人可以为了躲避限购假离婚,当然也可以为了止损果断弃房。由于目前弃房者以投资者与抵押满足经营资金需求者居多,考虑的就是亏损与收益,止损是现实选择。

 

香港1997年金融风暴,银行安度房地产低迷周期,似乎香港人的道德在内地之上。这是幻觉。1980年代中期开始至1997年亚洲金融风暴爆发前,香港住宅、零售店铺及写字楼物业的售价指数,普遍上升,期间19941995年出现显著调整。银行与物业有关的贷款(包括住宅按揭及物业发展与投资贷款)19901997年间,每年平均增长达到22%。1997年成交的物业中,一手房与二手房的数量大约为16,可见投资与改善住房,是当时的关键词。

 

董建华先生的85政策增加住宅供给,1997年亚洲金融危机袭击香港,当年第四季度,香港房地产泡沫破裂,零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调,分别下跌五成、六成及七成。未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款,在20036月底达到10.6万宗。2001年,香港著名中介机构中原地产统计,香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。香港著名的“负翁”盛产于当时。

 

奇怪的是,负翁与负资产没有危及香港银行业,虽有几家银行出现亏损,但银行业整体仍获盈利,期间也没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。内地人羡慕香港“负翁”道德高尚,是搞错了方向。素重信用的美国房地产泡沫崩盘,弃房者都不计其数,也有“负翁”房主遭到强行驱赶,何况香港?

 

历经数次房地产泡沫的香港金管局与各家银行,对房地产贷款风险秉持谨慎原则。上世纪80年代早期,香港银行提供按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%9成按揭),1994年,金管局规定7成按揭,同时建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成的基准,建议银行物业贷款增长率每年为15%的参考基准,与名义本地生产总值增长率一致。从19993月起,香港按揭证券公司推出按揭担保计划,间接增加贷款金额至楼宇价值的85%20047月,按揭公司受保的最高按揭成数为95%。可见,随着房地产市场回暖,香港市场风险偏好有所上升。

 

银行上调按揭利率降低市场热度。201111月香港各大银行集体上调按揭利率,2013 3月再次集体上调。香港特区政府出手,2013222日,香港特区政府推出上调楼宇印花税等措施严打楼市炒卖,包括规定200万港币以上房产交易所征收的印花税税率增加一倍。

 

即使政府、金融监管部门、银行注重风险控制,最终解决1997年香港楼市危机的,仍是房地产市场反弹,给政策调整提供了空间。数据显示,2003年负资产住宅按揭贷款宗数最高,到0712月份基本上已实现消除,2008年随全球金融危机又有所上升,截止200812月为10949宗,风险不大。香港的制度、经商环境、国际视野等优势,吸引了内部富裕人群鱼贯而至,为最终化解房地产危机奠定了基础。

 

香港房地产市场优势不再,内地房地产市场危机重重,此时保证平稳过度留出改革空间最重要,以理论上的压力测试为证据过于乐观,一招不慎,满盘皆倒。

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