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捍卫土地使用权为先  

2014-08-18 05:20:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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捍卫土地使用权为先

 

2014/8/18 解放日报

 

政府强力推进不动产登记,进行农村土地确权,引发土地改革探讨,有人希望一步到位,实现土地私有。

 

这是不现实的,目前房地产政策、税收政策等等建基于目前的土地国有根基上,一步到位全盘推翻现有制度,风险大到不可承受,结果不可能好。

 

学习先进经验,才能有后发优势,才能从山寨进步为原创。

 

英国土地制度值得学习。英国土地并不属于私人所有,在法律上属于英国国王所有,国王是唯一绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地,这种制度可以理解为我们这里的土地国有制。

 

英国简单化处理,分为土地自由保有和租赁保有两大类。自由保有权为保有权人永久所有,一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在他人土地上居住或使用12年,土地视为使用者保有。

 

土地持有人所保有的有关土地权利的总和,叫做产业权,使用权只是产业权的一种。目前英国主要四种土地产业权,无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权,这三种是永业权。

 

限期保有的土地产业权是租业权,租用保有权有125年、40年、20年、10年等,并通过合同或协议确定土地权利和内容。在租赁期内,确定的土地权利和内容不能随意更改,自由保有权人不能随意干涉。

 

英国对于土地产业权的保护十分完备,首先有保护的传统,最早的土地产权可以追溯到1000年以上,历史证明了私有财产权神圣不可侵犯;其次有保护的法律,1925年《财产法》作为大法,一系列的法律规定了土地的方方面面;保证土地使用权完整,只要使用权人不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益,即为土地的实际所有者,能随心所欲地利用和处分土地。

 

中国历史上也曾经出现过类似的土地使用权办法。

 

按照历史学家樊树志先生的研究,从明清到民国,土地所有权被分为“田底”与“田面”,构成所谓的“一田二主”,田底也有最终的所有权归田主所有,但这些田主有些居于都市,有些历经数代,与乡村田地隔得很远。田面是田地的使用权,由于来源不同,“田面田”性质不同,既有欠租撤佃的“相对的田面田”,也有欠租也不可撤佃的“公认的田面田”,两种“田面田”的地租率。这些田面可以交易,因此有多层次的田主,原地主不可以轻易赶走拥有田面的佃户,有一些还是永佃权。

 

拥有权与使用权都受到保护,都可交易,民国时候上海也曾经有过这样的案例,看过《乌鸦与麻雀》的朋友对民国末年旧上海的楼市应该有些印象,里面的反派主角侯营长抢了房子后要“顶出去”,也就是转手,这个“顶”的含义主要是指房屋使用权交易,所有旧上海才会有大房东、二房东、三房东之说,一个房子有多少主人,大房东之外的主人拥有的是使用权,使用权可以交易。

 

无论英美,任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途,一些城市街区甚至连改变房屋造型颜色,都必须申请规划许可。土地所有者并不能随意对土地进行开发,这一限制通过土地用途管制来实现。

 

保护土地使用权,主要体现在征地的公平上。

 

1909年英国首次有城市规划法,1947年修订,为了公共利益,政府可以使用强制购买权也即征地。享有这项权力的有政府和其他机构,包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司,以及自来水和电力公司等。

 

征地绝非毫无节制,受到各方面制约。何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定,以法律形式确定下来,城市规划经过公众充分讨论后,规划专家委员会审核通过。征地机构在取得强制征用权后,须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿,其中细化到是直接损害还是间接损害,如果是间接损害,损失如何评估,有一整套公开而细致的流程,每个人可以依此计算。

 

最后,如果被征地人如对公开质询的结果有异议,如果对赔偿不满,可向最高法院上诉,对于收入在一定范围内的被征地人,还可在法律费用方面获得经济资助。复杂的程序与制约机制,也保证了征地者会将被征地的效率提到最高,以节约成本。

 

没有细致的法律,各方没有法律意识,征地者不受制约,就算实行了土地私有,也解决不了目前征地过程中的强征,掠夺式征地,土地效率低等诸多问题。要保护土地拥有者的权益,从保护使用权开始。

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