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新土改“三权分置”  

2015-01-12 21:18:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新土改“三权分置”

2015/1/12 每日经济新闻

    新土改农民可以获得多少收益?

日前,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,标志农村土地制度改革即将进入试点阶段。

土地的所有制不会改变,这是根本,建立在现行产权基础上的承包权、经营权等可以进行交易。去年11月,国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》明确提出,在坚持农村土地集体所有制的前提下,实现所有权、承包权、经营权三权分置,建立的是土地承包权流转市场、经营权交易市场,保护流转、经营方的正当权益。

不改变土地所有权性质,实行承包权交易、经营权抵押等,盘活现有的土地资产,建立现代化农业。土地承包权转让在各个地方尤其是经济发达地区已经非常普遍,江南一些经济发达村镇每年转让每亩承包地获得8001500元不等的转让收益,允许承包权转让是对市场经济中某一自发现象的追认。

农民所获得的收益取决于土地溢价、交易活跃度、转让后的经营范围划定等。全国人大财政经济委员会副主任委员辜胜阻表示:“农民承包土地的经营权证、农民宅基地的使用权证、农民在宅基地址上自建住房的房产证,这三种权益就是农民承包土地的经营权,这种经营权是可以流转的,农民宅基地的使用权,农民在宅基地址上自建住房的房产权,通过三证、三权的确认,然后建立一个公开、公平、公正的流转市场。”

拥有土地承包与经营权的人可以转让、抵押,让土地从僵化的资产成为活的资产,解决农业生产资金不足。目前交易市场等已陆续建立,据国际在线报道,为了帮助农民有序流转土地经营权,在全国1200多个县市区、15000多个乡镇,陆续建立了农村各类产权流转交易提供场所、设施、发布信息、组织交易等服务的农村产权交易中心。土地流转的价格在交易中心由交易双方自行协商,也可以公开竞标。

一块土地经营权转让,如果是在肥沃的经济作物区比如在昂贵的中药产区,出价者如果足够多比如有三家以上竞价,也许可以得出对农民有利的有效价格。土地经营权转让价格相差极大,只要是市场价格,都可以接受。在开始阶段,重要的是建立规则,统一交易市场,以公平的规则发现价格,提升交易效率可能是第二位的任务。

假如在转让过程中,基层政府逼迫农民将土地转让给政府早已中意的大型企业,暗示其他市场主体不要参与竞争,那么转让过程就可能变成一种土地溢价的不公平输送过程,不掌握定价能力、谈判能力的农民可能将承包权以极低的价格长期出手。

不出意外的话,很快将有一些农业经营大户浮出水面,他们现在辛苦经营的大农场可以得到法律的保护,拥有最终经营权的经营者可以长期、安心地经营农场,土地产权保护不足部分,可以通过对合法经营权的保护,得到一定程度地弥补。

农村集体经营性建设用地入市制度可能得到了过度关注。

这一制度建设落地时间可能会比较长,首先要试点而后修改法律,根据目前我国现行的《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

    试点时间可能长达两三年。去年10月,农业部提出将在2017年底完成集体资产股份权能改革试点,另有媒体报道,此次土改方案中,农地入市仅指集体经营性建设用地中的乡镇企业用地以及公益性事业用地,对于农村宅基地进入市场仍采取先试点,探索推进农民住房财产权抵押、担保、转让,对于能有效缓解城市商品房压力的“小产权房”仍然不被承认。指望小产权转正的投资者,不必对突破法律红线心太热。
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