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底部趋稳的房地产市场是什么样的?  

2015-01-27 21:18:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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底部趋稳的房地产市场是什么样的?

2015/1/25 新民周刊

    日本房地产已逐渐在底部走稳。

由于日本本国人口构成、经济周期等原因,日本不得不向境外投资者打开大门。

112日,《日本经济新闻》网站报道,瑞穗信托银行下属的城市未来综合研究所的数据显示,2014年海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元,创下2005年以来的最高值,比去年之前最高的2007年增加了约80%。访日外国人约2万亿日元的消费成为国内消费的支撑之一。

2014年上半年,法国的保险公司安盛集团(AXA)收购东京大型综合大厦(Nakano CentralPark)东楼,日本企业收购该大厦其他大楼,交易额合计达到1845亿日元,成为日本当年资金规模最大的一起交易是的交易案。201412月,中国投资公司复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼。新加坡政府投资公司去年10月以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

海外资金投资日本房地产,从东京向地方渗透,京都古宅也成为投资标的。在某个财经网站上,有大幅到日本投资房地产的广告,日本房产网已经到处都是。

日本经济与房地产仍然不振,吸引外部购买者为救急之举。去年729日,日本总务省统计局公布的数据,日本空置家数达到820万户为历史最高,空置房占全国住宅的13.5%,大约七分之一房屋空置。比2008年增加63万户,空置率上升0.4%,日本政府估计,如果不采取任何措施,到2050年,20%的居民区将成为鬼城;根据野村证券的估计,到2023年五分之一的房屋将会空置。

投资者之所以愿意购买房产,不是受政府忽悠,而有更实际的理由。

日本大都市圈房地产价格已经见底,没有吸引力的地区房价下降,总体而言,房地产趋于平稳,底部已现。据日本国土交通省去年9月发布的数据,在截至11日的一年中,东京、大阪和名古屋的土地价格平均上涨0.7%,三地房价自2008年上涨5.3%以来首次恢复上涨,总体而言,日本地价平均跌幅从上年的1.8%收窄至0.6%,非大城市地区的地价则连续22年走低,平均跌幅为1.7%。区域分化已经非常明显,有数据显示,自20142月开始,日本东京和大阪的房价上涨了约15%

日本经济更加集中于大都市圈,虽然整体房地产不振,无碍于大都市圈的复苏,有研究机构表示,从宏观角度来看,在近3年内,东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%。东京等城市依然在世界具有强劲的竞争力,美国非盈利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中,东京排名第一,大阪排名第三。

日元贬值推波助澜,2013年、2014年两年日元兑美元贬值20%左右,用更少的外汇就能现在只要当时3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。不仅如此,很多投资者着眼于2020年东京主办奥运会,预期地价和写字楼租价将上涨。

对于国人而言,在日本投资希望收获的是永久产权、日元与日本资产未来上升的溢价,或者是度假乐趣。一句话,在本土投资房地产永远收获不到的部分,如永久产权等,才是国内投资者在意的。目前日元正处于贬值期,耗到奥运会会不会有大幅升值呢?

日本房地产并不能算真正复苏,但出现了底部企稳现象,区域分化十分严重,大城市核心区域房价上升,中小城市房价继续下挫,甚至一些村庄因人口流失而灭绝。这样的现象我们在国内也逐渐看到,人口迁徙到安全垫更厚的地方。

国人投资日本房产也好,投资美国房产也好,缴纳税收不算,还得有一笔不菲的管理费,未来的出租经营都要专人打理,麻烦不算少。

    日本房地产底部趋稳,让人领教了房地产的长周期,以及不断下行的市场所产生的真实恐惧。

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