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降息为什么没能带来楼市疯牛?   

2015-01-09 21:18:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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降息为什么没能带来楼市疯牛?

2014/12/15 解放日报

降息并不能带来房地产市场疯牛。

1121日央行降息,市场预期暖冬来临。寒冬还在继续,121日,中指院数据显示,201411月,全国100个城市新建住宅平均价格为10589/平方米,环比下跌0.38%,为连续第7个月下跌,跌幅缩小0.02个百分点。同比方面,全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌1.57%,跌幅较上月扩大1.05个百分点。

虽然均为下跌,但推出降息举措后,期间市场稍有回暖。据网易房地产数据显示,115日至125日期间,广州楼市成交住宅达7351套,环比下跌10.9%;成交面积为853451平方米,环比下降8.4%。期间,在1122日与29日出现两个交易小高峰,22日广州市全市楼盘销售套数达332套,环比上涨45.7%29日达到422套,环比上涨10.8%

降息没有也不可能出现房地产市场大幅回暖。

贷款利率下降0.4个百分点,对价格敏感的刚性购房者有利,但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。如按房贷100万元20年、原房贷基准利率6.55%计算,20年等额本息还款的月供利息为7485.2元,降息后月供降至7251.12元,每月减负234.08元。

银行对于融资成本、各地市场有自己的判断,目前,包括各大行在内,存款利率已经上浮到顶,可见在金融脱媒的情况下,银行的存款成本没有下降。另据融360网站,利率下降后各银行房贷利率变化不算大,除了北京、上海等低有最低至于85折的贷款,其他如重庆、成都等大城市,房贷利率最低9折,最高为基准利率的1.05倍。一年期基准贷款利率为5.6%,1.05倍即为5.88%,原长期贷款基准利率6.55%,1.05倍反而在原有基准利率上有所上升。并且,对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定,银行有廉价资金并不好拿。

银行名义降息,实质利率可能不降反升。利率市场化,居民存款流失将成为常态,目前基金、券商资管、保险资管、信托、银行理财等规模共计38.8万亿,相当于银行存款规模的40%。上一轮投资热过程中,企业的信用风险等问题没有得到很好的解决,银行此前由于钢贸、基建等留下的一堆可疑资产需要处置。而新一轮的投资又如泰山压顶,压在银行头上。对于银行来说,只有华山一条路,通过资产证券化的方式成为产品设计类银行。

对于富裕群体来说,追求的是投资回报率,100万的资金,年化无风险收益率目前在5%左右,一个月收益有45000元,投入房地产市场最大的风险是资金沉淀难以兑现,以及未来的房地产税,除非在自贸区等特殊区域,目前的房地产价格不可能达到5%以上的无风险收益。121日,高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计,明年有4000亿资金从楼市转向股市,相当于流通市值的3%左右。确实,富裕群体仍然在购房,但他们或者钟情于庄园,或者到境外投资。

降息与释放基础货币不是同一个概念,降低名义利率不可能压低实际利率,降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处,对于中小企业、房地产等好处不多。

房地产是否就此沉沦?未必。原因就在于高负债率,以及信用抵押品或多或少与房地产相关,中国去杠杆如果去到房地产大幅下降,债务风险就不是可能而是现实。

一则貌似无关的新闻与房地产有关。财政部、国家税务总局近日宣布,从1129日起调整成品油等部分产品消费税,这是自2009年成品油税费改革后首度调整成品油消费税。全球原油价格下降,中国大量进口原油,但成品油价格保持稳定,实质是通过改革让消费实际价格保持稳定,以免陷入紧缩区间。

        房地产同样如此,作为中国最重要的税收来源,房地产市场保持稳定是避免紧缩之手段。
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